国土地籍日常管理工作业务培训材料

国土地籍日常管理工作业务培训材料第3页

定，乡村公共设施、公益事业符合土地利用总体规划，经过批准可以使用农村集体的土地。依法审批后，经农村集体经济组织拨付，用地申请人取得乡村公益用地使用权。用地申请人为农村集体经济组织的，不经拨付径自取得乡村公益用地使用权。4、乡村公益事业用地使用权的内容及闲置乡村公益事业用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。这是该项权利的用途性质所决定的。所以，1）该项权利的权利人不得擅自改变土地用途，甚至不得擅自改变土地的具体用途，如用于办学校的，就不能随意转为办医院；2）该项权利的权利人不得将土地用于经营性活动，这是由该项权利的公益性质所决定的；3）该项权利的权利人不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易。

第四节 土地他项权利一、 概述土地他项权利是在土地所有权和土地使用权以外依法律、合同或者其他合法行为设定的土地权利。包括抵押权、承租权、地役权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权。二、 土地抵押权（一） 定义土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权用其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。（二） 可抵押的范围1． 国有土地使用权的可抵押的范围采取出让方式取得的国有土地使用权可以抵押。出让国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押；国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。2． 集体土地使用权的可抵押范围依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意；以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。第五节 确定土地权利概述一、 确定土地权利的概念确定土地权利是指依法确定土地权利的主体、客体和内容，简称为土地确权。二、 确定土地权利归属的法律依据散见于基本法、土地法律和各种土地法规及相关法律中。部门规章及政策性文件：《确定土地所有权与使用权的若干规定》《土地权属争议调查处理办法》《土地登记规则》《农村人民公社工作条例正草案》三、 土地确权与土地登记的关系土地确权与土地登记是一个事物的两个方面。广义地看，土地登记就是确定土地权利归属的过程；狭义地看，土地确权又是土地登记过程中的一个阶段，即审查权属资料真实性并确定土地权利归属和界线的过程。四、确定土地权利归属的一般原则（1）城市土地国有化原则它包含以下两个方面的含义：城市市区即建成区的土地属于国家所有；城市郊区中已经国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。值得注意的是：目前在城市建成区中仍存在未经征用而属于集体所有的土地，对这部分土地所有权的确定有两种意见。一种意见认为，凡未经办理征用手续的集体土地，其集体所有的性质不能改变。另一种意见认为，法律规定城市市区土地归国家所，因而由原农民集体继续使用的农业用地，可仍属原农民集体所有，但建设用地则应归国家所有。（2）国家土地所在权性质不可变更的原则即土地所有权的转移只能是集体所有的土地经依法征用转归国家所有，而国家所有的土地不能转为集体所有。（3）尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则建国以来，我国土地所有权制度进行过四次大的调整，即1950年土地改革、1956—1958合作化、1962年“四固定”、1982年颁发《宪法》。因此，在处理土地权属问题时必须坚持尊重历史和现实、分阶段处理的原则。五、确定土地所有权应注意的几个问题（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界限1．土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重要依据。2．农业合作化时期土地入社和实施《六十条》时土地已确定为集体所有是确定集体所有权的主要依据。土改时划定的国有土地，没有证明已确定给农民集体的以及实施《六十条》时未划入农民集体范围内的土地，仍属于国家所有，农民集体可取得使用权。3．20世纪50年代村在的公有土地归国家所有，但颁发了土地所有权证的，归农民集体所有，如果土地改革时期明确把某一范围的土地或给某一村或乡公有（共有），有据可查，如按1950年内务部《关于填发土地房产所有证》指示所附《华东军政委员会发布土地房产所有证暂行办法》第十一条规定，“凡属公有或数户共有之土地房产，只共同议定土地证一份，但须载明公有或共有业主之姓名，并共同议定土地证保管人，于备考栏内注明之”。因此，公有土地发了土地所有证的，可以认为属于该村或乡农民集体所有；否则，应属于国家所有。4．以是否征收作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志。5．国家土地所有权推定原则，根据民法理论中著名的“无主地属于国有”的规则，在无法确定国家土地所有权与集体土地所有权界限时，则推定该宗地属于国家所有。（二）正确划分集体之间土地所有权的界限即集体土地的主体有三种表现形式：村农民集体、村内两个以上集体经济组织的农民集体（简称“村民小组”）和乡（镇）农民集体，因此，在确定集体土地所有权归属时，不仅需要正确划分集体与国家之间的土地所有权界限，而且要正确划分不同主体的集体之间的土地所有权界限。尽量维护现有的土地权属状况。（三）分阶段处理国家建设征用集体土地和集体之间使用土地的土地权属问题1．贯彻《农村人民公社工作条例草案》（简称《六十条》）之前国家建设使用的集体土地，集体之间使用的土地，1962年已不在生产队的范围，应按现在使用情况确定土地权属。“生产队内的土地，都归生产队所有”。2．贯彻《六十条》后，集体土地范围按《六十条》确定。第一种类型，签订过转让、使用土地协议的。第二种类型，经有关部门批准或同意的。第三种类型，占地单位给被占地单位一定补偿或安置了劳动力的，或者是所有者馈赠的，是建立在双方同意的基础上的，或者有口头协议，或者默认。第四种类型，用地单位所有制变更的。1982年《国家建设征用土地条例》和《村镇建房用地管理条例》实施后，确定土地权属依照法律规定进行，非法占地必须经依法处理，使之达到权属来源合法，才能最后确定土地的所有权和使用权。（四）重复征收问题。先前土地使用者是被撤销或迁移，后又恢复或迁回，原土地已被划给其他单位使用的，则应按政策要求和土地利用现状确定是否返回土地使用权的。（五）界线与面积不吻合的问题一宗地的权属界线清楚、合法，面积不准，即与原批准的面积不符的，应按界线确定土地权属面积。这是由于面积的准确性取决于测量方法、精度要求以及测绘人的素质等因素，而界线则是较为稳定的。五、国家土地所有权的客体范围主要包括：1．城市市区范围内的土地属于国家所有。2．一九五0年《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；实施一九六二年《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六十条》）未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。3．国家建设征用的土地，属于国家所有。4．开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家。 5．国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。土改时已分配给农民所有的原铁路用地和新建铁路两侧未经征用的农民集体所有土地属于农民集体所有。 6．县级以上（含县级）公路线路用地属于国家所有。公路两侧保护用地和公路其他用地凡未经征用的农民集体所有的土地仍属于农民集体所有。 7．国有电力、通讯，设施用地属于国家所有。但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征用手续的，土地仍属于农民集体所有，对电力通讯经营单位可确定为他项权利。8．军队接收的敌伪地产及解放后经人民政府批准征用、划拨的军事用地属于国家所有。9．河道堤防内的土地和堤防外的护堤地，无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，除土改时已将所有权分配给农民，国家未征用，且迄今仍归农民集体使用的外，属于国家所有。10．县级以上（含县级）水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地属于国家所有。水利工程管理和保护范围内未经征用的农民集体土地仍属于农民集体所有。 11．国家建设对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地转为国家所有。但移民后原集体仍继续使用的集体所有土地，国家未进行证用的，其所有权不变。因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡（镇）企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非本乡（镇）村农民集体所有的土地，转为国家所有。12．一九六二年九月《六十条》公布以前，全民所有制单位，城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地（含合作化之前的个人土地），迄今没有退给农民集体的，属于国家所有。《六十条》公布时起至一九八二年五月《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的农民集体所有的土地，有下列情形之一的，属于国家所有：签订过土地转移等有关协议的；经县经以上人民政府批准使用的；进行过一定补偿或安置劳动力的；接受农民集体馈赠的；已购买原集体所有的建筑物的；农民集体所有制企事业单位转为全民所有制或者城市集体所有制单位的。一九八二年五月《国家建设征用土地条例》公布时起至一九八七年《土地管理法》开始施行时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位违反规定使用折农民集体土地，依照有关规定进行了清查处理后仍由全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的，确定为国家所有。凡属上述情况以外未办理征地手续使用的农