国土地籍日常管理工作业务培训材料

国土地籍日常管理工作业务培训材料第2页

，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。取得宅基地使用权，除了必须具备法律规定的主体资格，还必须遵守法律规定的审批程序。按照《土地管理法》的规定，宅基地的审批实行“乡（镇）政府审核，县级政府批准”的制度。4、宅基地使用权的内容及限制（一）关于宅基地的处分宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。一般说来，村民将富余的住房转让、出租，有利于调剂余缺，缓解住房供需矛盾，减少占用耕地，法律予以允许。但是，有以下几点限制。（1）按照《土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。这样规定的目的在于制止滥建住宅或变相商品房开发，以保护耕地和维护宅基地分配公平。但是，村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准而进行宅基地调剂，由此其中一户因此失去或减少住房，经村民会议讨论同意申请宅基地的，不在此限。（2）权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。转让给村外人员的，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基的条件。因为，我国农村宅基地分配使用是无偿的，具有福利性质。这种福利分配的目的就是为本村村民提供必要的居住条件。所以，这种基于福利分配产生的土地使用权必然对权利主体的身份有特别限制。（3）转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。实践中，由于我国房屋管理部门与土地管理部门对房、地实行分别管理，有的地方发了房屋及宅基地使用权证，当房屋转让时，当事人只到房管部门办理产权过户登记手续，便认为其转让已成为合法有效。实际上，房产过户并不能代替土地使用权变更登记。不履行土地使用权变更登记，不但使受让人的权利不能得到法律保护，而且，也不利于土地权属管理和地产市场的秩序。（二）关于宅基地的面积限制及用途农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖区规定的标准。已取得的宅基地面积超标的，如该房屋及宅基地使用权可分割，超过的部分可由农村集体经济组织收回，按房屋重置价格结合成新对原使用权人给予适当补偿；如该房屋及宅基地使用权不可分割，应在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”实践中，对单户拥有的宅基地超标的，应当按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第45~49条、51条的规定，在土地登记卡和土地证书内注明其超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体经济组织。实践中，还存在超标宅基地分割的情况，即按农民宅基地使用分配制度的一般原则，超标部分由本集体经济组织收回，并对收回的宅基地上的房屋给予适当补偿。需要说明的是，宅基地使用权人对宅基地的占有、使用、并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。1991年颁布的《土地管理法实施条例》第29条规定，“农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营活动，应当利用原有宅基地。”虽然新《土地管理法实施条例》已无此条款，但事实上，农民利用现住房及宅基地从事家庭生产活动，是一种普遍现象。它既符合长期以来的习惯，也有利于今后的农村经济发展。当然，家庭生产经营活动应以保护环境和尊重相邻人居住安宁为条件。权利人利用宅基地及地上房屋从事小规模的、无污染、不扰民的家庭生产经营活动，法律上应予承认和保护。5、宅基地闲置的处置申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性。权利人取得宅基地使用权后，应积极予以利用。对于权利人取得宅基地使用权后长期闲置不用的，应视为其对权利的放弃。为有效利用土地，应由集体经济组织无偿收回。对于收回的宅基地，如已经办理过确权登记，应当由集体经济组织报县级人民政府批准，注销其土地登记。六、乡镇企业用地使用权1、定义乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。乡镇企业用地使用权的定义包括以下要点：1）权利取得的基本程序，即经过依法审批；2）权利取得的方式，即集体经济组织以土地使用权作为投资；3）权利主体，即乡镇企业，包括集体经济组织独家设立的企业和集体经济组织与其他组织、个人以各种形式合资设立的企业；4）土地用途，即从事非农业生产经营活动。2、乡镇企业用地使用权的主体农村集体经济组织可设立独资经营的企业，将符合乡（镇）土地利用总体规划的建设用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或企业享有。农村集体经济组织可通过以符合乡（镇）土地利用总体规划的非农经营性土地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有。非本农村集体经济组织投资设立的独资企业、合伙企业、公司企业或外商投资企业，不得申请取得或继受取得乡镇企业用地使用权。其应依法申请取得或继受取得国有土地使用权。3、乡镇企业用地使用权的取得申请取得乡镇企业用地使用权，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照县、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。农村集体经济组织办企业应当经县级以上人民政府批准。《土地管理法》规定，使用农民集体使用土地兴办企业的，只有农村集体经济组织利用本集体所有的土地和利用本集体所有的土地与其他单位和个人和联营形式入股共同举办企业的，可以使用农民集体所有的土地。村农民集体使用村农民集体所有的土地，村民组使用本村民组的土地，或村内联户或农户使用本村（或村民组）的土地，应当在土地利用总体规划确定的建设用地区内，由农民集体经济组织或村民委员会向县级以上人民政府土地行政主管部门提出用地申请，报人民政府批准。乡镇企业使用农民集体所有土地的批准权限，由省、自治区、直辖市规定，即只能由地方人民政府批准。申请取得乡镇企业用地使用权，涉及占用农用地的，应当按照《土地管理法》第44条的规定，办理农用地转用审批手续。其具体权限为，所申请的用地项目在依据土地利用总体规划和土地利用年度计划批准的农用地转用范围内的，由市、县人民政府批准；超出此范围的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。4、乡镇企业用地使用权的权利内容乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。其中，收益权的具体范围和行使方式，根据企业的具体形态的适用法律的不同，分别按照公司法、合伙企业法或者其他有关法律、法规的规定确定。农民集体经济组织独资设立的企业，其收益一般归农村集体经济组织。5、乡镇企业用地使用权的流转乡镇企业用地使用权的可流转性是比较有限的。之所以限制其流转，主要是基于保护耕地的需要。因此，如果不对这种流转加以限制，人们就可以以办企业的名义将农用地变成建设用地，然后加以转让、出租等。但是，作为这一限制的例外，因企业破产、兼并等人格变动情况而发生的流转，法律予以承认。依《担保法》和原《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，乡镇企业经营用地使用权可以依法抵押。但法律对此有两点限制：1）乡镇乡业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押；2）在抵押权实现后，未经土地征用程序，该土地原有的集体所有性质不变，未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有的用途使用该土地。在企业破产、兼并、分立的情况下，上述两点限制实际上也是存在的：企业破产、兼并或分立时，企业使用的土地应当随厂房等建筑物一并变价处分；未经法定的土地征用、用途变更等程序，不得改变土地原有的所有权性质和用途。

七、 乡村公益用地使用权1．定义乡村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。乡村公益用地使用权有三个方面的特征：1）从权利取得的基本程序上来说应经依法审批；2）权利主体为农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织；3）权利客体的功能用途为非农业用于本集体经济组织内部公益事业。2、乡村公益用地使用权的主体农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。乡村公益用地的主体有两类：一为农村集体经济组织。在此需指出农村集体经济组织不为土地所有权主体，仅为土地所有权主体代表，其对土地仅享有经营、管理权，因此可担当集体土地使用权主体；二为农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织。这两类主体的设计是符合我国农村公益性土地占有、使用的实际情况的。3、乡村公益用地使用权的取得依据《土地管理法》第61条的规定，乡（镇）村公共设施，公益事业建设需要用地，必须依法提出申请，并按规定的批准权限取得批准。乡村公共设施和公益事业主要指乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等，如乡（镇）政府、村民委员办公室、公安、税务、邮电所、学校、幼儿园、托儿所、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供水、排水、电力、电讯、公共厕所等用地。按本法规