房地产在乡建设的可行性研究

房地产在乡建设的可行性研究第2页

地区是 市十大综合组团之一,是以水面,城市绿地,低密度区组成的主城生态走廊,是以多层建筑为主,小高层,高层,别墅为辅的大型住宅新区。规划常住人口为40万,人均24平方米居住用地,绿化率达到40%以上,依据规划, 地区将建有一个市级商业副中心,8-10公顷的区级文化中心(含艺术馆,图书馆,影剧院就,文化馆等文化游乐设施),一平方公里的塔子湖体育中心, 成人职业学校和一所特殊教育学校,(1-2公顷)一平方公里的地区级大型市场,技术中试基地和小型工业区,现有村民约2.4万人,大多为湖南移民。

地区大约有2.5万亩地,已征用一万亩,尚未征用的地块有1.5万亩.有四十余家开发商已征用土地,其中有征地指标的约为30家,但尚无项目,依据现状和路网分隔,将 地区分为:黄浦路下沿线以东以西两块,黄浦路下沿线以西称为左块,黄浦路下沿线以东称为右块。

下面我们据此论述 地块的出让情况(下列情况属规划局人员介绍,仅供参考):

右块地出让情况:

东方恒星园1200亩,地价33万元/亩。中联三星600亩,20万元/亩,加规费22-23万元/亩,世纪家园康居工程3000亩, 生态花园600亩,18万元/亩. 乡政府已征用地2200-2300亩,城开集团100-130亩。
左块地出让情况:

左块地规划局拍卖地块329亩,黄浦科技园400-600亩,塔子湖边城开集团970亩,统建办400亩,塔子湖西路有澳门花园(从市见义勇为基金会处购买)新世界公司开发的别墅和梦湖花园。幸福大道以南有市规划土地局p()001号拍卖地块125亩,上方约168亩,下方临路边有36亩地,再下方,京广铁路预留线两边为黄浦科技园,该拍卖地块以西为石桥村的三家村办企业及散居的村民点,菜地,鱼塘,以南为菜地和鱼塘,因石桥村村规划未上报,固维持现状尚待后续开发。

右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,再向上为 乡政府和 生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。

2.2 地区开发现状及态势

地区目前开发的住宅小区主要集中在大黄公路以东，现有 生态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园，澳门花园两个项目． 地区的住宅物业形态有多层，小高层，高层，单体别墅，联体别墅。 地区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等个方面的调查统计情况．

2.2.1区域发展状况

现已开发的土地仅占 组团土地的1/10，已征地为开工的土地面积为1万亩，占 组团的2/5．随着 组团开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚， 组团作为 市新城区已初现雏形． 组团的住宅建设符合《 市城市总体规划（1996-2020）》， 市政府和 区政府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使 组团的发展具有良好的前景．

2.2.2供求关系

现已发售的楼盘总销售面积已达20多万平方米，已动工的世纪家园一期总建筑面积为18万平方米，预计今年内 组团实际供应量约在30万平方米以上，区域内目前已规划的项目总规模达107万平方米，同时 组团的需求量为1000万平方米（40万人25平方米/人）。可以这么说，未来一段时间内 地区住宅供应量将会不断上升，同时需求量也呈上升状态，这两种上升趋势保持着相对的平衡。
2.2.3价格

年 市住宅的价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼怕的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价一般都上涨到1500元/平方米以上，均价达到1760元/平方米以上，小高层，高层和别墅的价格更高。 大道建成通车，各楼盘的配套设施到位后，品位的培育成熟后，多层的均价会涨到1900元/平方米以上，这个涨幅是渐进式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低1000元/平方米左右，是客户选择在此置业的最重要因素之一。

2.2.4付款方式

随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如 生态花园，80%的客户选择按揭方式购房，东方恒星园更是达到88%，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。

2.2.5物业形态

本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。

2.2.6户型

本区域的大户型如120-150平方米特别畅销，85-110平方米的中户型也较为好销，85平方米以下，150平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以322和222为主。

2.2.7物业管理

物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。http://nayishi.com

2.2.8目标客源

目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要的目标客源。

二、项目周边主要物业分析

晨星苑

1.项目规划

晨星苑由 新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建．晨星苑占地41亩，总建筑面积万平方米。4000平方米商网配套，绿化率达48%，容积率为1.6，有栋层，3栋11层，1栋18层，总建面配比3:4:3，总户数约340户．目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于10月交房。

2.户型设计

多层主力户型为32，面积为119平方米；高层主力户型为32，面积为148平方米，小区首创高层单身公寓户型为11和21,面积为51-73平方米。户型面积指标如下：

户型112232错式复式 面积51-5270-73119-148188-45 分布18层单身公寓18层单身公寓多层，小高层小高层多层 比例20%15%45%15%5%

3.价格策略

多层价格为1700-1820元／平方米，小高层价格为1935-2365元／平方米，高层单身公寓价格为1800-2100元／平方米。物业管理费多层为0.5元／平方米月，高层为0.8-1.0元／平方米月。付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。

4.宣传推广

东方恒星园于25月28日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了1/2版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为 市少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过 年上半年房交会。

5.销售情况

小区 年5月28日开盘，多层销售状况较好，120套住宅已基本售完．小高层中32大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。
6.客户分析

客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。三、项目周边主要物业分析
晨星苑

1.项目规划

晨星苑由 新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建．晨星苑占地41亩，总建筑面积万平方米。4000平方米商网配套，绿化率达48%，容积率为1.6，有栋层，3栋11层，1栋18层，总建面配比3:4:3，总户数约340户．目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于10月交房。

2.户型设计

多层主力户型为32，面积为119平方米；高层主力户型为32，面积为148平方米，小区首创高层单身公寓户型为11和21,面积为51-73平方米。户型面积指标如下：

户型112232错式复式

面积51-5270-73119-148188-45

分布18层单身公寓18层单身公寓多层，小高层小高层多层

比例20%15%45%15%5%

3.价格策略

多层价格为1700-1820元／平方米，小高层价格为1935-2365元／平方米，高层单身公寓价格为1800-2100元／平方米。物业管理费多层为0.5元／平方米月，高层为0.8-1.0元／平方米月。付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。

4.宣传推广

东方恒星园于25月28日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了1/2版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为 市少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过 年上半年房交会。

5.销售情况

小区 年5月28日开盘，多层销售状况较好，120套住宅已基本售完．小高层中32大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。

6.客户分析

客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。

生态花园

1.项目规划

生态花园位于 发展区，正面沿103国道和汉黄高速公路，北邻六干道，南边是东方恒星园。总占地面积420亩，建筑面积40万平方米，绿化率30%，容积率为2。物业类型有多层，小高层，高层和别墅。一期总建筑面积约6万平方米，16栋多层住宅498户为全现房，

2.户型设计

一期主要户型22和32，面积为90-130平方米，具体指标如下：

户型223242复式 面积90120-140140-170190-200 比例10%45%30%15%

二期主要户型为＊和＊，面积为-平方米，具体指标如下：

户型22324262 面积89,98120,140154173 比例41%44%10%5%

3.配套设施

小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气．二期将停车场全部设计在地下。

.物业管理

有 金冠物业管理公司进行智能化管理，物业管理费为0.5元／平方米月

.价格策略

生态花园有一定的价格优势，一期现起价为1380元／平方米，最高价有开盘时的1580元／平方米涨为1850元／平方米，开盘均价为1420元／平方米，现均价为1500元／平方米（未计入集团购买），分层价为1，4，5楼1550元／平方米，2，3楼1500元／平方米，楼1350元／平方米，层复式1650-1850元／平方米．前后三次调价， 年月调高50元／平方米，月调高80元／平方米，月调高300元／平方米。

.宣传推广

主要采用派发宣传单的宣传手法，同时参加了两次房交会，在竹叶山转盘处有户外广告。

.销售情况

首期498套 年5月刚推出便销售火爆，其中大户购买占较大比重，据悉空军雷达学院买了6栋， 乡政府购5栋，一期已基本售完． 年5月份完成销售额500万，6月份完成销售额700万，由于调价原因月份以后，未超过500万。其中32的户型销售最好，主要原因还是因在区域内价格较低