房地产在乡建设的可行性研究
房地产在乡建设的可行性研究
一、投资地块的地理环境
土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。
1.土地性质及地理位置综述
地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。
该地块位于 区 乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成），新春村（有 人左右）；还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。
2.地块自然景观及环境质量
2.1自然环境
该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。
以下为地块四个方向的环境情况：
1.南向
远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的 大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿 大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。
2.北向
北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。
3.东向
远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。
4.西向
西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。
2.2项目周边情况
我们选择以本地块为中心，南至五干道（发展大道），北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。
1．地形地貌状况（详见附图地形地貌图）（略）
2．物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）（略）
3．局部放大图（详见附图局部放大图）（略）
1.岱黄公路一带区域调查
自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于 乡。 乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。
社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线（新建小区除外）。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。
人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。
经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如 新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。
此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以“卖地”为主（该村的集体地约400亩），收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。
2.塔字湖村至张公堤路段调查
自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦；塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成）。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。
社会环境：该区域位于 区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。
经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。
3.姑嫂树路段调查
沿汉兴路至张公堤段,交通便利,有560,711,805,71,527,35,41路公交线路经过,物业基本为三层商住楼,底层为商铺,楼上为住房。商业发达,相关的银行,医院诊所,小学,中学设施齐全,有汉兴学校, 市第七十一中学设在该区域,但环卫,绿化,无了设施仍停留在相当低的水平。居民以本村居民为主,外地人占小部分,村居民收入来源以出租房屋,商铺,打工为主。区域内有祥龙实业,华美生活锅炉制造厂,红岩汽车 销售公司等为民营及私营企业.沿路可视园丁苑、富康花园等已入住的居民小区。
沿张公堤段以居民区为主,零星间隔有林区和小块菜地,无商业门面,有两个工厂及 新世界畜禽水产市场。沿线有35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处于半停产状态,另外该区域内设有 市劳教所,戒毒所。居民收入主要以经营钓鱼台,打工,出租房屋为来源.道路情况较差,路面较窄,且坎坷不平,绿化很少,自然环境一般,无污染.
整个经济实力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础公共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。
4. 大道西段至石桥村一带
属石桥乡行政划分,居民约800户。因没有土地,乡民很少务农,乡里只有少数鱼塘。乡里人们生活来源主要靠外出打工和房屋出租,每户的房屋大部分为2-3层的楼房.区内企业和少,大部分已关闭,只有少数几家如佳乐化学涂料有限公司,田田股份集团有限公司在经营。汉口殡仪馆就在石桥村路旁,有两所学校,一所幼儿园,两个集贸市场,一个卫生所和几个小诊所,因 大道在建,乡里的水电十分方便。
5.黄浦路一带至工农兵路一带
自然环境:沿线因是城区主干道,叫喧哗,发展大道至姑嫂树路两侧临街多为建筑,底层为商铺门面,上层为居民居住。二七路沿线景观较差,正在进行基础设施道路建设,旁边多为低层住宅,商业用房较少,离二七路几十米以外为江汉铁路西线，铁路线以外是大片的农田.
人文环境:发展大道一带科,教,文,卫,娱乐等公用设施一应俱全。发展大道临街主要是商铺,背街处大多为住宅,其中发展大道,二七路附近都有村庄:黄浦园丰村,胜华村,人口数量均在 -3000人之间。
经济环境:发展大道一带较繁华,银行,酒店及商业网点较多;二七路现今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆迁,道路通车后,经济环境会有大幅度的提高。
二、 地区区域分析
1.基础设施状况分析
1.1交通状况
本地块四周已初步形成了大的交通体系,东西向有近年来新建和在建的发展大道, 大道,幸福大道,张公堤路段,其中, 大道正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件,南北向主要为地块两头的姑嫂树路和岱黄公路。姑嫂树路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各个方向,岱黄公路公交少,只有716一路公交车,终点止于东方恒星园门口,与发展大道交汇路口还有东大门客运站,客车主要是运送人员去黄陂等县城。
1.2人文环境及生活配套设施
地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。
1.3市政配套设施
水:该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的 路建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧的 路建有排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。
电:该地块现用电有西北侧的新华路变电所的10kv架空线路引来。《 市城市总体规划(1996-2020)》中确定在该地块北侧新建德胜桥220kv变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。
气:整个 地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设dn500管道至 生态花园一带, 路在黄浦路延长线西侧已埋设dn300现状管道,东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设dn300管道。
邮电电信:地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。《 市城市总体规划(1996-2020)》中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。
居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响,生活已开始城市化倾向。
2. 地区住宅市场调查
2.1 地区总