房地产税收一体化管理经验
房地产税收一体化管理经验
部门协作源泉控管
不断提升房地产税收一体化管理水平从开始,玉山的房地产市场不断发展和壮大,从原来的几人合伙投资开发发展到目前有17户房地产开发企业。房地产税收一直是地方税收的重要组成部分，但由于房地产开发和二手房交易流程复杂、部门信息分割，地税部门一直处于部门单兵作战、缺乏有效监控手段的艰难境地。针对这种情况，玉山县地税局在县委、县政府的大力支持下，以不断加强部门协作为着力点，以办理产权证环节为“抓手”，实行社会综合治税，全面推行房地产税收一体化管理，有效地解决了部门信息分割、监控手段乏力的问题。征收房地产税收1832万元,同比增长39.20%，征收房地产税收3002.57万元，同比增长63.90%;7-12月，征收“二手房”交易地方各税31.2万元，，征收“二手房”交易地方各税81.3万元，同比增长160.58%，一体化管理取得了初步成效。我们主要做法是：
一、逐步建立了以部门协作为依托，以源泉控管为手段，信息共享、优化服务、集中征收，重点督查的一体化管理的模式。
针对房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段乏力，税收管理水平相对低下的情况，玉山县地税局从整合资源入手，以不断加强部门协作为着力点，着重解决了以下几个问题：
（一）、内设机构、明确责权。以来，我们改变了县城范围内税收的管理模式，将原来的按地段管理、经济性质管理变为按行业税收管理。在冰溪分局内设建筑安装房地产税收征收管理组，其职能为对建筑业、房地产业、二手房交易等行业税收进行管理，较好地解决了税务机关内部征管资源配置问题，避免了以往经常出现的重复征管或者漏征漏管的现象，为房地产税收一体化管理提供了有序的内部环境。
（二）、建立部门协作机制。通过分析房地产开发流程，所涉及各职能部门的职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥各职能部门的管理优势，结合税收管理的特点，重点解决控管手段的问题，堵塞各环节的税收管理漏洞。一是取得国土资源部门的支持配合。国土资源局及时将土地拍卖的相关的信息传递给地税税门，地税部门及时进行跟踪介入，实现了房地产税收的前置管理。二是加强与房产管理部门的配合协作。办理产权证明环节是房地产业各税控管的核心环节。我们通过与房产管理部门协商，于联合下发了《关于加强房地产业税收管理的通知》，规定：对行政、企事业单位、个人在办理产权手续时，必须向地税部门提供产权转让合同，经税务部门审核后，开具不动产销售发票，房产管理部门根据税务部门发票及审核结果，以及本身其它手续办理产权证明；对未结清税款，未取得税务部门提供的不动产销售发票或其它相应手续证明的，房产管理部门概不接受其办理产权证明申请。，在县委、县政府的大力支持下，下发了《玉山县人民政府办公室关于印发玉山县土地、房产综合税费征收管理办法的通知》，成立了“玉山县土地、房产综合税费征收办公室”，负责全县征用土地、房屋开发和交易过程中税费的征收工作，由县政府常务副县长分管，抽调监察、财政、地税、国土、建设、房管、林业、人防、物价等相关部门人员集中办公，由政府办副主任兼办公室主任，同时规定：土地、房屋转移过程中各项税费均实行“源头控管及事后监督相结合”的办法，即实行“先缴纳有关税费，再凭税费缴纳凭证，办理有关证件”，并不定期核对完税证、收费票据存根与土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证书发放存根。7月，玉山县地税局派专人进驻县综合税费征收中心办公，负责房地产开发和“二手房”交易过程中税收的征收管理。地税窗口设为所有窗口的第一个环节，对房地产和二手房交易产权证明的办理实行了有效的监控。
（三）、推行社会综合治税，实现一体化管理的目标
我们以信息共享、数据比对为载体，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用房地产行业的各种信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，实现房地产税收一体化管理的目标。
1、建立社会综合治税网络。，玉山县局通过到赣州学习先进经验，充分认识到社会综合治税的效果,回来后立即起草社会综合治税方案并向县委县政府汇报,在县委县政府的大力支持下于4月下发了《玉山县人民政府关于印发玉山县社会综合治税实施方案的通知》，成立了玉山县社会综合治税领导小组，在全县推广社会综合治税。领导小组由县长任组长，县政府分管领导及县四套班子相关领导任副组长，县政府办、国税、地税、公安、检察、法院、纪检监察等56家相关单位为成员，领导小组下设办公室，负责处理社会综合治税的日常事务。县政府根据各单位在社会综合治税中的职责、权利、义务层层签订社会综合治税责任书，并要求各单位要在每月底前将相关信息资料传递给社会综合治税领导小组办公室，社会综合治税领导小组办公室及时将收集的信息资料进行整理，传递到税务机关，由税务机关进行分析研究，作出处理。通过社会综合治税，充分发挥了社会各界在税收征管中的积极作用，解决了部门涉税信息分割，税务征管力量单一的问题，逐步建立“政府统一领导下的专业治税、部门协税、群众护税”的社会综合治税体系，不断提高税收征管质量，特别是对建筑、房地产业，通过土管、城建、房管等部门上报情况，保证了地税部门能第一时间获取大量涉税信息，方便及时跟踪管理，一改以往税收征管滞后或漏征漏管的现象。
2、综合利用信息。在社会综合治税的总体框架下，我们按照房地产企业的开发流程，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，初步建立了一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为税源监控中心。通过综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握房地产开发企业的纳税申报、税款征收和存量房情况；利用国土部门土地使用权交易信息，及时掌握转让土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等资料，监控土地转让环节各项地方税收的征收和管理；利用在土地、房产综合税费征收中心的有利条件，及时获取房地产二级市场交易信息，加强对产权证办理的监控，切实做好二手房交易有关税收的管理。同时建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。
（四）、加强内部管理。我们从获取房地产有关信息，到房地产业有关税种的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递，每个环节和程序都进行了细化，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，我们还实行“三个跟踪”：一是通过建立征管台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时掌握施工单位应缴纳的各项地方税收征收情况，使房地产开发建设过程中的纳税信息从立项开始到税款征收入库一目了然；二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，通过建立《房地产企业楼盘登记底册》等措施，跟踪监控商品房的销售进度，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，及时发现问题，解决问题；三是跟踪推进涉税执法程序的落实，规范执法程序和文书，做到程序规范、政策透明、阳光操作、公平公正。
（五）、提高服务质量。一体化管理既是一个管理更优的过程，也是一个便民高效、环节透明、服务更优的过程。在一体化管理工作中，我们提出了“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思路，把服务贯穿于税收征管全过程。在土地、房地产税费综合征收中心设立的地税窗口统一办理纳税申报、税款征收等事宜，对转让或承受房地产应缴纳的各种税收在一个窗口实行一并征收。根据赣地税发[]76号文件要求，制定并公布个人住房转让纳税流程、印制了《房地产资源性税收宣传手册》供纳税人领取并为纳税人提供相关表证单书，为纳税人提供高效便捷的服务。
二、切实做好二手房交易税收的征收管理
二手房交易普遍存在着私下交易、不进行纳税申报或纳税申报不实、交易价格难以确定的情况。通过社会综合治税和对办理产权证环节的有效监控，解决了二手房交易不进行纳税申报的问题。针对纳税申报不实、交易价格难以确定的情况，税政部门根据国家有关税收政策，结合玉山实际，有针对性地制定措施并提供业务指导，规范二手房交易的税收管理。主要体现在以下方面：
（一）、规范管理流程
1、受理：房产交易户将有关资料报综合税费征收中心地税窗口，工作人员进行审核，对资料报送齐全的，填制《提供二手房交易审核资料签收清单》，及时予以受理；资料不全的，填制《补正二手房交易材料告知书》，一次性告知纳税人补正。窗口将资料收集齐全后，填制《二手房交易审核资料移接交清单》，移交主管地税分局现场查勘。
2、现场查勘：分局根据中心移交的有关资料，派人到现场进行核实，看该房产的座落、是否属于二手交易、是否存在私下开发、是否将普通住宅混为非普通住宅和交易价格明显不符的情况，并填写《现场查勘情况表》报分局审核。
3、认定：根据中心所提供的相关资料及现场查勘的情况，开具《二手房交易价格认定单》，认定交易房产的年限、交易价格、原始价值、是否属于免税范围等，并通知综合税费综合征收中心；
4、申报缴纳：房产交易户凭分局提供的认定单到综合税费征收中心进行纳税申报，缴纳相关的税收或办理相关的免税手续；
5、流转流程：地税窗口开具《房地产出售(转让)已税通知单》或《房地产出售(转让)免税通知单》，交下一窗口办理其他手续，最终由税费征收中心开出《办证通知书》到房管部门办理产权证。
6、整理归档：流程结束后将所有资料进行收集整理，制作《二手房交易卷宗》存档；
（二）、切实落实“二手房”交易的税收政策
1、严格界定产权交易