房地产管理完善意见

房地产管理完善意见

各区、县人民政府，市级各部门：

为认真贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）、《物业管理条例》，推动房地产市场健康有序发展，实现全市房地产市场规范化管理到位、物业管理监管到位、低收入家庭的住房保障到位、直管公房管理到位、中介机构监管到位、理顺市区房地产管理体制工作到位的目标，现就进一步加强我市房地产管理工作提出如下意见。

一、全力规范房地产市场

（一）加强商品房预售管理

按照建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，严格审查商品房预售的各项要件，不得随意放宽预售条件；加大对城市商品房预售的追踪管理，对预售全过程进行监督。工商、广电、房管等部门要密切配合，加强对商品房预售活动、广告发布、展销活动和商品房预售合同的监督管理，加大对预售商品房违规行为的查处力度。
商品房预售要与产权产籍管理、物业管理工作有机结合起来，防止工作脱节，减少行政管理风险，维护房屋权利人的合法权益。

（二）完善商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作

进一步完善我市商品房预（销）售合同网上签约和预售登记备案管理系统，实现对商品房预（销）售的即时监控，实时向社会公布房地产市场信息，全面提高房管部门对房地产市场的监控水平。

房地产开发企业必须通过市房管局的网上签约和预售登记备案系统进行商品房预（销）售管理，并对在房地产交易管理系统上提供信息的真实性、准确性负责。

（三）做好城市房屋权属登记工作

房管部门要研究制定既符合相关法律法规，又符合我市实际的城市房屋权属登记制度，严格审查房屋权属登记中的各种要件，规范办理程序。要完善房屋登记要件收取公示制度，扩大权属登记流程中的计算机管理覆盖面，提高办理效率。

（四）加强对房屋拆迁的监督管理

认真贯彻执行《城市房屋拆迁管理条例》和相关的法规、政策，进一步完善我市城市房屋拆迁的相关制度。加强拆迁计划管理，合理控制拆迁规模，坚决防止政绩工程、形象工程和盲目拆迁。严格拆迁许可制度。凡办理拆迁许可的工程，必须符合《城市房屋拆迁管理条例》规定的许可条件，落实拆迁安置资金和安置房源；对不符合条件的不得发放《拆迁许可证》。

二、大力加强对物业管理的监管

（一）建立市、区县、街道、社区四级物业管理监管体制

明确市、区县、街道、社区四级物业管理监管职责，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。市房管局是全市物业管理的行政主管部门；各区县房管局、高新区管委会具体负责本辖区内物业管理的监督管理工作；各街道办事处负责物业管理的日常监管和矛盾的协调化解工作。

（二）加强前期物业管理

开发建设单位在房屋拆迁安置中，对采取产权调换方式安置的，应在安置协议中载明物业管理的相应条款；在商品房预（销）售前，应当制定商品房预（销）售方案（包括物业管理方案）。

（三）配备物业管理、业主委员会议事活动用房

新建物业管理区域，建设单位应按照不低于房屋总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房；物业管理区域房屋总建筑面积不足50000平方米的，物业管理用房建筑面积不应低于100平方米。其中，业主委员会议事活动用房建筑面积不低于30平方米。物业管理用房应当为地面以上具备水、电等基本使用功能的房屋。

（四）加强治安管理

原则上以社区为单位划分警务室，按实有人口每1000户或3000人配备1名社区民警的标准，为每个警务室配备社区民警。

（五）加强对物业管理企业的监管

严格市场准入，加强对物业管理企业的资质管理，实施资质年检制度，淘汰管理水平低、业主投诉多、资质信用差的物业管理企业，逐步规范我市的物业管理市场秩序。通过召开业主大会，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，建立进退有序的淘汰机制。

三、狠抓城市低收入家庭的住房保障

（一）建立廉租住房制度

市房管局负责市本级廉租住房的建设和管理工作，并对各区廉租住房的建设和管理工作进行指导；各区房管局负责本辖区内廉租住房的建设和管理工作。

市、区房管部门要动态掌握城镇最低收入家庭的真实情况，结合实际，采用实物配租、发放租赁住房补贴、核减公有住房租金等多种形式实施城镇最低收入家庭住房保障制度。

对棚户区改造项目中规模在50000平方米以上的规划住宅区，规划建设部门应在规划方案中明确规划5%的廉租住房，并由国土资源部门将同步建设5%的廉租住房并无偿提供给政府用于廉租住房保障的条款纳入棚户区改造项目的土地出让条件。

（二）加大经济适用住房建设和管理力度

采用代建、招标形式开展经济适用住房建设。各级、各有关部门要切实落实经济适用住房建设的各项优惠政策，规范运作经济适用住房的规划、设计、建设和销售工作，真正改善城市低收入家庭的住房条件。

对购买经济适用住房要严格实行申请、审批和公示制度，相关的政策和程序要公开、透明。

四、强化对直管公有住房的管理

加大对直管公房的维修力度，确保直管公房的安全使用。抓好直管公房租金的收取工作，租金收取率不得低于95%。对城镇低保户、特困户可适当降低住房租金。

在城市拆迁中，对被拆除的直管公房要按照拆迁政策进行赔偿；未经市、区政府同意，任何拆迁主体不得随意降低直管公房拆迁补偿标准。直管公房出售收入必须专款专用。

五、从严监管房地产中介机构http://nayishi.com

（一）建立和完善中介机构执业备案制度

市房管局要对房地产评估、测绘机构依法进行审查、备案。要严格审查中介机构的执业人员资格、公司资质、业务范围和信用记录，不定期抽查中介机构的执业情况和软件、硬件建设情况。

（二）强化行业自律

严格对照《市房地产估价行业自律公约》，对中介机构日常行为进行规范；我市的评估中介机构未在《市房地产估价行业自律公约》上签字的，市房管局不予备案。中介机构违反《市房地产估价行业自律公约》的，要记入机构和执业人员的信用档案。

（三）建立执业行为监管制度

建立房地产中介机构和注册评估师及测绘专业人员执业档案和信用档案查询、公示系统。对中介机构的高值低估或低值高估行为和测绘成果失真，情节严重并造成后果的，一经查实，记入其信用档案。同时，对单位实行停业整顿，对个人实行限制执业，并进行公开曝光；性质恶劣的，建议审批部门注销执业人员资格，吊销中介机构资质。对提供虚假房介信息，诈骗钱财的，要坚决查处。对中介机构工作人员触犯刑律的，要依法查办。

（四）建立测绘成果审查制度

市房管局要建立房屋测绘成果审查制度，并与商品房预售、销售和房屋权属登记以及测绘机构执业行为的监管有机结合起来，保护房屋当事人各方的合法权益，减少产权纠纷，保障社会的和谐与稳定。

六、理顺市、区房地产管理体制

（一）理顺体制

各区房管局的人、财、物全部划归区政府统一管理。

1.资产划转。将各区房管局目前管理的直管公房的资产权属无偿划转给相应的区政府，由各区收取房屋租金，进行管理和使用，并负责履行日常维护、资产保值增值和保证房屋安全等职责。资产（含土地）的处置变现须报经市政府审批。

2.财务管理。一是下划资产产生的收入（土地收益除外），由市级收入调整为区级收入。二是继续按现行征管方式开展房管交易税收和收费的征管工作。三是原由市级负担的四区房管局经费按原渠道全部下划相关区。四区房管局及其下属单位的人员经费、工作经费和专项经费全部由四区自行负责。房屋产权登记中心的交易手续费的分享比例仍按市政府办公室《关于加强我市房产交易收费管理有关问题的会议纪要》执行。四是解除市、区房管局的财务缴拨关系，区房管局的财政、财务隶属关系纳入区财政管理。

3.划转移交的具体要求。一是以今年5月31日为资产财务划转基准日，整个资产财务移交工作于今年6月30日前完成。二是划转资产以去年12月31日的资产登记存量情况移交。三是截至今年6月30日前应由市级财政负担的经费支出，按市级年初预算和支拨进度清算后作一次性划拨，今年6月30日之后的收入解缴和经费支拨纳入区级管理。四是对下划的各项资产，区政府应及时组织相关部门做好资产清理、产权界定、资金核实、财务登记等工作，纳入同级政府国有资产管理，防止流失。

（二）界定性质

对现有的人员，通过以下途径进行分类分流管理。

1.区行政机关

四区房管局为各区行政区域内房地产管理的主管部门，机构性质为各区政府直属事业单位，经费形式为“核定收支、定额补助”，人员（不含工勤人员）参照《中华人民共和国公务员法》进行管理，业务上接受市房管局的指导。

四区房管局的编制和职能，按市编委《关于明确市四区房地产管理机构有关问题的通知》执行。

2.自收自支的事业单位

各区房管局所属事业单位与区房管局机关按照政事分开的原则，实行政事分离，依法建立独立的事业法人单位。对富余人员要实行分流。

3.中介机构

各区将区房管局的中介职能进行剥离，成立评估、测绘、拆迁公司。

（三）理顺市、区房地产管理体制的各项工作由市房管局会同市财政局、市人事局、市编办组织实施；涉及各区的有关工作由各区政府牵头，区财政、人事、编制、房管等部门具体实施。

七、落实房地产管理的配套措施

（一）强化工作责任

房地产管理是一项系统工程，房地产市场管理、物业管理、中介机构管理和城镇低收入家庭住房保障等工作环环相扣，都必须全面加强。各级政府要对本地区的房地产管理工作负总责，充分发挥组织领导、政策调控、督促落实职能，推动房地产管理工作实现科学化、规范化和制度化，促进房地产市场的良性发展。各级房管、工商、中介办等有关职能部门要认真履行职责，加强协作，形成整体合力。特别是市、区房地产管理体制调整后，市房管局要加强对四区房地产管理工作的指导，四区政府及房管部门要按照新的职责任务，加强调查研究，制定细化措施，抓好工作落实。

（二）规范管理标准

各级、各有关部门要将制定和完善房地产管理标准作为加强房地产管理的一项至关重要的基础性工作，根据国家、省的有关规定，抓紧制定和完善我市房地产管理的行业标准。要以群众关心的物业管理等热点问题和中介机构管理等难点问题为突破口，研究制定符合我市实际的管理规范和标准。各级、各有关部门要严格按照管理规范和标准开展房