做好物业公司管理工作之我见

做好物业公司管理工作之我见

浅谈物业管理的几点体会
物业公司的工作就是为用户提供服务的一线单位，也许有人认为物业管理工作过程无足轻重，不会因为点滴工作的失误，影响物业公司的大局。其实不然，目前据我了解物业公司与业主发生冲突的小区，都是点滴的服务失误，经过时间的磨合，聚在一起，产生的矛盾，从而发生不可收拾的局面。从我的经验来看物业点滴的事情在物业公司工作中起着举足轻重的作用，它关系到物业公司的成败、关系到物业公司是否持续经营发展；下面我就此浅谈几个方面的我个人的管理思路。
一、保持一个坚持物业的职责，主要负责小区内的物的管理、维护、维修，坚持这个原则，保持一这个坚持的必要性就是保持物业生存的基本原则，让业主明白物业服务的基本内容，物业管理分为两个阶段，一是业主的前期管理、前期比较好管理，用户正在装修，业主看到的是自己的入住范围，用户不会对物业产生反感，业主装修过程中是拉近物业与业主的关系起着十分重要的因素；二是后期管理，业主装修完毕，住入小区看到小区的是全部会对物业挑毛病，是理所当然，所以保持物业服务的基本原则是物业生存的基本原则；
二、两个转变一是、对前期与后期的管理，必须持两种不同的管理态度，前期用户装修期间需要物业的支持，后期是物业需要业主的支持来维持物业的生存，如何在业主需要物业支持的期间维持关系十分重要，为后期物业管理打下坚实基础；二是、后期项目经理需要大量培训员工的服务意识，培训员工维修的及时率、修复完好率；培训保安的基本素质，让业主全新的感觉保安就是业主的保护神；培训指挥中心接受电话，信息分流的及时性、问题回答的正确性；培训收费管理员上门收费的过程，不要让业主在进门的第一时间看到户门上贴着收费的的通知，那样会产生业主的反感心里。
三、突出一个确保确保物业的收费率是决定物业是否能继续生存，所以物业的全部员工都必须围绕收取物业费来开展工作，作为物业公司的员工不管岗在何处，都应将自己视作物业的收费员。在员工的服务过程中，都是物业公司收费的化身。自有全员管理，全员收费，才能确保物业费的收缴率提高。
四、两个中心一是、物业服务大部分过程中的对象是家庭主妇、老人，她们文化水平、素质层次参差不齐，消费观念多样化，理解方式多变化，由于业主理解、认识的方式不同，应该针对复杂的用户群体，对症下药，专人有针对性地解决问题，由于业主已经成为物业公司固定的收费资源，业主就是物业公司生存的衣食父母，所以服务工作成为提高物业竞争力的一个重要组成部分。由于用户资源的固定很大部分是由于服务水平、服务质量的不断提高来实现；物业公司有一席之地，即在与市场的需求，又在于服务优势，更在于服务质量的不断提高。二是、项目经理需与各方关系处理好，在缓解与业主关系的同时，说服原有施工单位进行上门维修的及时性，让业主感受到；物业公司第一时间受理、第一时间速度上门、第一时间质量服务的感受：让业主知道；物业对业主提出的问题，正在处理或者已经处理；业主需求无小事，小事、大事都是物业公司份内服务的概念认识：用户不总是对的，但永远是最重要的为目的：同时与开发商沟通协调，由于有的问题需要开发商兄第公司一起协调处理，项目经理需洛懂工程，对小区的楼宇土建、水电、暖气、门窗等等方面需了解方能及时处理，方能及时回答业主的问题。
我个人认为物业小区业主85%是可以说服的，可以沟通的；10%是墙头草，在得到85%业主支持的同时，10%的墙头草已基本动摇到5%；剩余10%为重点户，对于重点户项目经理逐户上门进行沟通协调，用各种办法进行沟通协调，按此方法整个小区应该剩余3－5%的业主可能还是不交取物业费，然后采取物业公司商定的办法处理。
我今年36岁，自己还把自己归于青年行列，所以有偏激之处，敬请见谅。叙述既来之真实工作，不知是否超越现实，因为我认为对上述所列问题的看法，是认识问题与解决与避免矛盾问题的第一步，与用户交成朋友和用户满意率要达到100%比较难，是物业公司高度和深度认识的概括。物业从基本的发展大局出发，把业主视作自己的亲人，从而改变业主对物业的态度，以谦和的姿态投入到应该服务的过程中去，让业主的满意程度不断提高。这样物业公司的管理既全面又具体，既复杂又深奥，把问题处理完毕。
不管物业公司是否是名牌、不管物业经理的文化水平多高、不管物业的管理理念多么先进、不管物业的制度制定的多么齐全，我相信只做到小区固定业主的支持，这个物业公司就是最好的，这就是目前各个物业生存的基本法则。我以前在物业公司工作3年，到今担任一个物业公司1327户小区的物业顾问按照我上述思路，物业收费率达到98%，当然我目前已经没有在物业行业中做啦。我做的不多，我只是按照小区的特点发牌，所以才有以上的个人看法。每个小区的特点不同，应按照不同的套路去发牌。一个物业公司的成败关键在于领导的管理思路、一个内部分工不分家的物业公司，项目经理是看兔子的、各部室部门经理是打兔子的、员工理是捡兔子的，领导看兔子看的方向准确、部门经理打兔子打的命中率高，员工捡兔子捡的及时，哪有不受欢迎的道理呢！