县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

汇报材料范文 发布时间:2010/10/2

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告
为进一步促进我县房地产市场持续健康发展,县统计局组成4人专业调研组,对部分房地产开发企业及售楼处进行了调查,与县房管局进行了座谈分析,现对我县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告如下:
一、房地产市场现状
近年来,我县以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制已确立,三级(县级)房地产市场体系逐步建立,居民消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
1、企业多。我县房地产市场启动较晚,加之房地产行业的平均利润高于其他行业,因此吸引了外来开发企业的大举进入,发展较快。,全县只有2家房地产开发企业,到了11月份已发展成16家。
2、比重增。作为一个新型行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从开始,受“新区”规划建设,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激,市场容量增长,房地产业取得了跳跃式发展,占全社会投资的比重与日俱增,成为拉动投资增长的新生力量。仅为0.6%,1-11月份高达6.2%。
3、贡献大。近年来,我县房地产业呈现出百花齐放、蓬勃发展的喜人形势,为地方税收带来巨大的贡献。1-11月份,共组织入库房地产业各项税收1105万元,是去年同期的2.6倍。
4、管理好。针对我县房地产开发企业多,发展快等特点,县政府和县建设系统同时加大监管力度,制定并实施了一些促进我县房地产业快速健康发展的举措。如政府对华诺集团、湖左岸等未按期开发的土地予以收回;县建设局规定对主体封顶的楼盘才给办理“预售证”,坚决杜绝开发商“开溜”事件发生,有力地保护了我县购房消费者的权益。
5、土地足。近年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火暴,房地产开发项目用地投放量逐年上升,并向小区化、规模化、整体化出让转变。据调查,就华诺和港澳城两家土地总面积达1000多亩,截至目前已开发面积不足30%,近几年尚有700多亩有待开发;湖左岸有待开发面积约50亩;锦绣城和龙腾花园约50亩。
6、价格高。因商品房市场需求旺盛,商品房价格放开,市场处于卖方市场,土地实行市场竞价,钢材、沙石等建筑材料和人工价格上涨,新型保温材料和黄河淤泥砖的使用,提高了开发成本。从楼盘看:金羚华府价最高,售价在1600-1850元/㎡之间。从区域看:新区高于老区。如湖左岸二期已封顶,五楼售价为1538元/㎡,不打折,因其位置临近“三实”,在新区楼盘售价最高;香榭里大街二期已封顶,五楼售价为1458元/㎡,一次性付款打9.6折,合1400元/㎡。
7、销售旺。近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,预售大幅攀升,市场需求旺盛。截至调查时点,香榭里大街待售房19套;湖左岸二期55套,仅剩5套;龙腾花园二期预售55%;金羚华府几乎销售完毕。
二、房地产市场发展前景
随着我县国民经济的高速发展,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车等已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选。
1、从住房需求看:根据县房管局5月份的调查报告显示,目前有购房意向的4430户,占建成区总户数的29.5%。首先是居住水平提高带来的住房需求,这一消费群体经济相对宽裕,而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切,目前占需求主导地位,约87%;其次是人口自然增长造成新婚人口的增加对住房的需求,约5.2%。其三是不在调查范围内的无房户解决居住问题的住房需求,这部分消费群体包括企业职工、乡镇行政事业单位职工和退休干部以及农村“富裕户”,是今后几年的需求主体,激活这群消费群体,将给我县房地产带来极大的发展。
2、从需求户型结构看:有购房意向的4430户中,各类人群需求的户型结构不同,具体情况见下表。
有购房意向的结构类型分布表
类型户数(户)比重(%)
60㎡以下1663.7
60-90㎡2706.1
90-120㎡171838.8
120㎡以上227651.4
合计4430100
3、从潜在购买力来看:首先,我县职工平均工资保持了快速增长势头,为购房提供了可能。城镇在岗职工平均工资13016元,比增长96.6%,若按这一平均速度增长,城镇在岗职工平均工资将达到20500元;第二,城乡居民储蓄存款余额大幅增加。我县城乡居民储蓄存款余额达26.72亿元,比增加2.63亿元,增长10.91%,1-11月份我县城乡居民储蓄存款余额达29.13亿元,比去年同期增长9.24%;第三,随着国家有关住房政策的落实,广大的城镇居民的消费心理发生了很大变化,正在从“吃、穿、用到住、行”发展,表现在贷款买房上非常明显。
4、从城市化进程来看:首先是新区建设。随着新区交通网络的完善,生态城市功能的进一步强化,城市品味将大大提高,越来越显示出它的价值和魅力,一片“天蓝、地绿、水青”的生态人居环境和休闲消费中心,将吸引大批向往者;第二是对接新区。新区的“大发展”,已经带动了无棣镇、信阳乡两乡镇的小城镇建设,加快建设步伐向其靠拢,空间、布局不断接近,对接形成一体化发展必将成为可能。第三是老区改造。县城新的总体规划要求,加快旧城改造步伐,加快老区设施配套更新,将带动沿级及周边地区的人口有效聚集。第四是小城镇建设。其它乡镇以商贸园区拉动小城镇建设的格局基本形成,四级市场已经启动,我县房地产业将迎来新的春天。
四、房地产市场发展建议
1、加快新区公共配套设施建设步伐。据湖左岸开发商反映,此小区目前已有业户入住,年底一期工程将全部交付入住,但目前急需解决的是电、天然气、有线电视、宽带、电话等基础设施的“入区问题”,建议各级领导积极协调,抓紧落实,早日完善住户日常生活设施。
2、建立预警预报制度,加强行业调查分析,引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度,全面、及时、准确地向社会通报全县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等有关情况。职能部门要定期对房地产市场进行调研分析,引导开发企业理性投资,消费者理性购房。
3、完善市场监管制度,加大违规查处力度,规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责,完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理,把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理,把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理,把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度,根据走访售楼处结果,个别楼盘存在未取得“预售证”而向顾客预售现象,应该要发现一起查处一起,绝不姑息。
4、加快发展房地产服务业,培育市场潜在消费群体,促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看,房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展,需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规,加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度,清除无证、无照中介机构,规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念,提升服务层次,不断提高从业人员素质,以诚信创品牌;再者要加大扶持力度,创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过增加城镇居民的实际收入,提高居民对收入预期值的希望,增强住房消费意识,强化住房公积金的归集和运用,加大公积金和银行住房抵押贷款的力度,是潜在的住房需求转化为现实购买力,有效扩大市场需求量。