县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策

调研报告范文 发布时间:2010/10/2

县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策

县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策

近年来,随着城市化进程的推进,城镇住房制度改革的不断深入,我县住宅建设步伐加快,住宅消费有效启动,居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。我们按照县委统一部署,对我县房地产市场现状进行了认真分析,客观地判断今后几年的发展走势,并提出了可持续发展的对策。

一、我县房地产市场基本概况

(一)房地产企业及开发概况

截止今年5月底,我县共有房地产开发企业27家,按开发资质等级分:二级资质企业1家,三级资质企业6家,四级资质企业10家,项目公司10家;按注册资本来源分:县外企业6家,县内企业21家;按企业分布划分:武康地区23家,新市2家,乾元、洛舍各1家;按地区开发量划分:武康301.24万平方米(占全县的91.68%),乾元14.1万平方米(占全县的4.29%),新市11.08万平方米(占全县的3.37%),洛舍2.14万平方米(占全县的0.66%)。上述情况反映了我县房地产企业开发量及分布,主要集中在县城武康。(详见附件一)

纵观我县房地产业的发展,主要经历了起步、激活、提升三个阶段:1992年,随着莫干新村的开工建设,标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步;1999年,随着住房制度改革的不断深入,实物分房的终止,银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始,我县的房地产业被进一步激活;,随着舞阳花园、阳光花园等小区的建设,标志着县城武康的房地产开发,已从以前的组团式向小区开发转变,无论从规模上,还是小区的规划设计及小区内的物业配套上,都有了质的变化,从而提升了我县的房地产开发品位。特别是从开始,县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期,施工面积从34.61万平方米,增加到的43.78万平方米、的141.94万平方米(其中拆迁安置房23.43万平方米);新开工面积从的18.1万平方米,上升到的29.25万平方米,的91.98万平方米,住宅商品房均价从的1200元/平方米上升到的1500元/平方米、的2080元/平方米。(详见附件二)

(二)房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用

1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。全县房地产开发投资10.22亿元,房地产开发投资占固定资产投资的比重为21.14%。同时房地产开发直接为建筑业提供市场,实现房地产及建筑业增加值8.86亿元,占gdp的10.3%,并直接带动建材、化工等多个行业的发展。我县房地产及建筑业创造税收收入9166万元,占全县财政总收入的9.03%,占地方财政收入的17.94%。今年1-5月份,完成房地产投资6.49亿元,占固定资产投资23.95%。为地方财政实现税收8312万元,占全县财政总收入的15.63%,占地方财政收入的28.06%。

2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来,通过房地产开发,政府有偿出让土地使用权,从而有利于政府更好地经营城市。自1999年至共出让用于房地产开发土地2595亩,获得了8亿元的土地出让金,为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑,直接推进了城市化进程,先后建成了千秋广场、春晖公园、会展中心等一批城市基础设施工程,以及120万平方米的城市道路,拉大了城市框架,为中等城市建设打下了坚实的基础。

3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来,我县的房地产开发更注重了环境建设,坚持以人为本的理念,无论从开发的规模、小区的规划和设计,还是工程质量上,都有了很大的提高,改善了居住环境,提高了城市品位。如舞阳花园、升华阳光花园等一批较高档次的住宅小区的建成,不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况,也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展,为促进城市建设规划设计水平,丰富城市面貌,塑造城市特色,提升城市品位作出了贡献。

与此同时,房地产业的发展也进一步提高了居民的生活质量,我县城镇居民人均住房面积已经由的27.5平方米上升到底的33平方米(全省平均水平为28平方米)。

(三)对房地产业现状的基本判断

近年来,我县房地产业正处于住宅建设总量增长、住房质量提升时期,房价出现持续上涨,特别是今年春节以来,房价上涨较快,但总体上还是处于良性发展阶段。

1、从周边比较来看,通过对余杭、富阳、临安等城市的考察,我县房价仍属偏低水平。

周边城市公寓房开发及销售情况表单位:平方米

城市新开工面积销(预)售面积均价

余杭165.51万86.83万3200元

富阳46.9万28.1万2950元

临安53万30万2600元

德清91.98万81.32万2080元

湖州133万70万3500元

安吉58万45万1900元

2、从成本分析来看,根据我们对县内房地产企业的抽样调查显示,由于开发成本的迅速上涨,直接导致了房价的快速上涨。以美都房产为例(如下表):

房地产企业开发成本构成表单位:元/平方米

年份成本构成

成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率

土地成本27024.5538030.452030.5971035.15

建筑安装费63057.2766052.895055.88105051.98

规费及营业税18016.3619015.221012.3524011.88

办公及财务费用201.82201.6201.18200.99

合计1100125017002020

说明:以上成本未包括广告宣传费用及合同索赔等风险费用。

3、从需求分析来看,随着城市化进程的加快,促进了人口集聚和住房的潜在需求。根据中等城市发展目标,县城武康城市范围将进一步扩大,目前正向30万人口,30平方公里的中等城市努力,由于城市化进程的推进,县城规划区从1998年的6.99平方公里6.6万人口,发展到的14平方公里12万人口,这种人口的集聚势必带动住房消费。

随着县城基础设施的完善和乡镇区域调整,对县城以外乡镇的吸引力也日趋加强,尤其是今年供电紧张,乡镇购房者特别踊跃,已成为我县购房群体中的重要组成部分。

随着交通条件的逐步改善,外地开发商也普遍看好我县,特别是从去年以来拍卖土地绝大部分被外地公司取得,外地房地产商开始进入我县,说明我县房地产的利润空间还很大。随着杭宁高速公路与上塘高架的接通,吸引了大批杭州购房者,特别是锦绣豪园、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘,有30%左右为杭州购房者,外地购房户的涌入刺激了我县房地产发展。

4、从经济综合分析来看,我县经济水平的快速发展为房地产市场快速发展带来新的机遇。近年来,我县城镇居民生活水平不断提高,gdp总额从1998年的47.8亿元增加到的85.97亿元,全县人均gdp达到20294元。按照发达国家经验,人均gdp超过1000美元,楼市便进入了快速成长时期。我县城镇居民人均可支配收入达到11698元;农民人均纯收入从1998年的3863元上升到的5716元。至今年5月底,全县储蓄余额50.92亿元,人均储蓄存款达到11953元,-增幅分别为12.94%、16.09%、18.03%。因此,目前房价相对我县经济总量、gdp增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言,正处在良性发展期。

尽管我县房地产市场是健康有序的,但也存在着一些不容忽视的问题。

1、商品房供应存在结构性的矛盾。一方面,近几年由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发,商品住宅存在着结构性的矛盾,中小面积的普通住宅供应不足。据对我县几家房地产企业调研分析,由于我县房地产供销两旺,许多开发商为销售方便和降低成本,开发的住宅套型、面积越来越大,100平方米以上的占90%以上,使低收入住房困难户无力购买商品房;另一方面,我县从刚开始实施了3万平方米的经济适用房建设,到年底交付使用,目前尚不能满足低收入住房困难户的需求。

城区营业房总量偏多。由于我县城区目前道路密度大,房地产开发中,临街、临路均有商铺,据统计,到目前为止,城区已拥有营业房面积40.84万平方米(存在一定比例的空置率)。在目前城区人口不多,商业容量不大的情况下,相对总量已经偏多。

2、房地产企业整体水平不高,管理不规范。目前我县的房地产企业整体水平不高,管理不够规范。开发规模还是不大,文化、教育等配套设施不完善;部分开发企业还存在违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不规范及售后服务滞后等现象;物业管理刚刚起步,特别是老的居住小区,由于规模小、硬件设施差等原因,物业管理推行难度大。

3、房地产市场还存在不稳定因素。近年来,为推进我县的招商引资工作,部分项目采用了与房地产开发捆绑的方式招商引资。到目前为止这种类型的房地产待开发面积达到2870亩,再加上通过单一的招、拍、挂方式,已出让并在开发商手中的目前尚未开发的土地有405亩,使我县的房地产在未来几年的发展中还存在不确定因素,这些待开发的土地有可能在短期内对我县的房地产市场影响较大。

4、对外宣传力度不大,知名度不高。由于多种原因,作为与杭州“零距离”的我县,这种特有的区位优势未能有效地表现出来,德清在外的知名度与自身的条件并不一致。

二、我县房地产业发展趋势

近年来,我县房地产业持续发展,稳步进入提升阶段。在这一新的时期和新的阶段,我县房地产业正面临着一次新的考验,我们认为它既有继续发展的有利条件,也有制约发展的因素存在。只要我们扬长避短,必将使房地产业真正成为我县的重要支柱产业。

(一)房地产业发展的有利条件

1、区位优势:我县属于杭州的外围城市,县城武康是离杭州最近的城市之一。根据杭州市新一轮《城市总体规划》,杭州今后将形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的大都市格局,而我县属杭州总体规划中“北秀”的有机组成部分,有6个乡镇与杭州零距离,特别是武康与杭州市中心的车程只有半小时。根据省建设厅、省城乡规划院联合编制的《浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》,又把德清列为杭州大都市外圈城市之中,而且杭州轻轨规划也在我县预留了接口。

2、环境优势:我县山清水秀,山水资源丰富,自然环境优越,特别是我县西部(104国道以西),适宜建设一批生态型住宅,能充分满足都市人回归自然的生活理念,吸引大都市的白领族购房居住。

3、价格优势:相对杭州半小时经济圈的周边地区而言,县城武康的住宅商品房价格还处在较低的水平。

4、政府引导优势:我县已经将发展房地产业作为一个重要产业来培育,接轨杭州,利用与杭州“零距离”和“名山湿地”的优势,努力打造江南休闲度假第一县,把我县建设成为最适宜居住的地区之