关于县农村宅基地的现状及整理思路

关于县农村宅基地的现状及整理思路

县农村宅基地现状及整理建议
李杰指导老师：
（西昌学院西昌615013）
摘要当前，随着农村经济快速发展、生活水平的提高，农民建房热情十分高涨，不少村庄的规模迅速向外扩展。划新宅，建新房，在老村之外又聚集成新村，致使旧村出现了大量闲置、废弃的宅基地和空白带，而新的民宅布局散乱，占地面积过大，宅基规模一年超过一年，出现大量的空心村和闲置房。同时农村宅基地使用权的流转秩序混乱，关于宅基地的纠纷层出不穷，愈演愈烈。本文认为，宅基地问题的日益复杂化与在解决思路上的重大分歧，首先是因为当前农村土地制度还不完善，对农民的土地权益保障不力，这要期待整体土地制度的变革和物权法的实施；其次则是一些农民群众和干部对农村宅基地的认识不清楚，观念陈旧，思想迷信。最后是农村宅基地缺乏统一的，即时的规划管理，对农村宅基地出现的问题不够重视。本文通过对通江县农村宅基地现状进行调查，提出利用现状存在问题，从而对宅基地整理潜力进行分析，并提出宅基地整理相应的措施。
关键词：宅基地现状整理前景
1通江县农村宅基地的分布现状
通江县地处四川东北部秦巴山区腹地，居北纬31°39′～32°33′，东经106°59′～107°46′之间。通江县地势北高南低，呈扇形倾斜。境内位于汉南—米仓山台拱构造东段以南、大巴山弧形褶皱南西、巴（中）——平（昌）莲花状构造北东，四川中台坳北台陷南部，正处于东西向与北西构造带的复合部位。全县幅员面积4125.6平方公里，辖49个乡镇、524个村、3332个农业合作社，全县总人口73万，其中农业人口63万。
2农村宅基地的历史演变
从建国以来，我国农村宅基地归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段：
第一阶段，土地改革初期。根据《土地改革法》的相关规定，国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度。作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房地权证书》。
第二阶段，社会主义改造时期。集体土地的所有权主体没有变更，依然是农民私有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。在这一时期，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。
第三阶段，高级农业合作社的出现。伴随高级农业合作社的产生，确立了农村土地集体所有制。农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。宅基地所有权也收归集体所有，农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转做出了明确的禁止性规定。
第四阶段，1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。《土地管理法》、中发（1997）11号文对农村集体土地用于非农业建设的情形做出了明确的限制性规定，同时，1998年《土地管理法》规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。在对集体土地使用权用途做出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。
3.农村宅基地的概念及其法律基本特征
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。
1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。
4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
4农村宅基地的热门话题
1.宅基地能否继承。答案是否定的，按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2.宅基地私自买卖是否有效。宅基地未经变更登记自行转让无效。宅基地未经变更登记自行转让无效。我国《土地管理法》第二条规定：……土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。
3.城里人是否可以购买宅基地。宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
5通江县开展农村宅基地整理的可行性分析
5.1农村居民点整理新增农用地潜力具大
我县目前人均宅基地面积已达150.㎡（不包括村内农用地），大大超过国家规定的人均规划用地指标100－110㎡的标准。如表所示，全县没有一个乡镇小于此标准，如果按人均用地指标105㎡计算，全县理论上应有1600hm2的整理空间，另外，今后虽然农村总人口每年按5‰速度增加，但实际上随着工业化、城市化进程，农村人口将不断流向城市、集镇，居住在农村的绝对人口数量逐年下降，村庄通过改造、自然村通过合并，可以整理出大量的农用地。
5.2农村宅基地的相关法律法规不完善,纠纷多
随着农村宅基地市场的发展要求与农村宅基地市场管理空白日益矛盾,相关问题和纠纷层出不穷,农村宅基地市场急待整理和规范。
5.3具有成功的经验可以借鉴
目前全国各地都开展了宅基地整治,各地均已获得了成功的经验。我县也开展了整治试点，试点工作进展顺利，已经通过验收。我县宅基地整理立项17个项目，计划新增耕地35hm2，目前已完成6个项目，新增耕地18.25hm2。
5.4近年来农村经济发展迅速，农村居民人均收入有明显提高
我县农村人均年收入已达到2255元，有三分之一村庄人均收入超过3000元。今后，农村经济可能会有更快的发展，可为开展宅基地整理打下良好的经济基础。
5.5有许多村群众十分需要改善居住环境
随着人民生活水平提高，农村居住环境迫切需要改善，改变布局零乱、脏、乱、差的居住环境，有的村目前已多年控制没有审批建房，通过宅基地整理，可以化解人地矛盾，大部分群众不仅会支持，还会形成内在动力。
5.6各级政府已把这项工作列为议事日程
通江县政府已将宅基地整治列入《通江县土地整理近期实施规划》（—）内，要求各地必须要加大试点力度，把村庄整治、宅基地整理作为重要工作进行安排，并专门要考核验收，同时县财政也对宅基地整理列入预算，给予一定的经费补助。
6宅基地利用存在问题
农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。当前，我县农村居民点宅基地利用主要存有以下几方面问题
6.1规划落后，村容村貌差
农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一部分村干部不重视规划。近年，虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原则，忽视旧村改造；有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。一些村民环境保护意识浅薄，垃圾满地现象普遍，农村垃圾已不再限于残羹冷炙、枯枝败叶等自然之物，多种塑料制品、化学药瓶、废旧电池、果壳纸箱等等堆积房前屋后，大街小巷，自由占地许多村庄不按规划建房，规划实施难度大，按建房定选址，先富先建，后富后建，经济困难无力建，多是自筹自建，规划设计不一致造成道路闭塞、建筑简陋，环境卫生条件差，产生规划跟着建房走的现象，造成了盲目用地，宅基地面积不断扩大，形成了杂乱无章的布局。
6.2村庄外延扩张，土地粗放利用，浪费严重。
改革开放以来，随着农村经济发展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。而由于农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、公共基础设施缺乏，一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。
6.3部分村民、干部宅基地使观念陈旧。
我县部分乡镇部分农村干部、群众思想认识不到位，思想观念滞后，有的村民错把宅基地使用权视为所有权，错误的认为宅基地属私有财产，可自由支配，自由买卖，部分村民留恋于世祖旧地生活习惯，不愿迁址移俗。
6.4擅自改变农村宅基地用途现象时有发生
由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。主要表现是部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农