工程代建工作经验材料--从工程监理走向工程代建的尝试

工程代建工作经验材料--从工程监理走向工程代建的尝试

一、前言

近年来，国家大力推行工程项目管理制，并在国家财政和国营投资的建设项目中推广，取得了良好的效果。把政府的财政投融资和国营投资为主体的工程代建模式引申到民营和外商投资的房地产项目，我司在这领域有机会做了一些尝试取得较好效果。

二、我司工程代建工作的初始阶段

作为建设部甲级工程造价咨询、招投标代理、房屋建筑工程施工监理三个资质的企业，公司成立十五年来培养了大量的工程预结算、招标代理和工程监理人才，具备提供从工程前期立项、可研、设计招标代理、设计方案咨询、施工图设计监理、工程施工招投标代理、工程预结算、施工阶段监理等各建设阶段的一条龙咨询服务，深受广大建设业主的欢迎。近年来我司所承接的一些大型项目咨询服务均属这类服务，如：①厦门建发集团开发的绿家园（工程造价2.5亿）、圣地亚哥（工程造价5亿）；②厦门金秋豪园（工程造价8千万元，31层）；③扬州新天地步行街（工程造价1.5亿）；④漳州灿坤工业园（工程造价2.85亿）；⑤厦门亿元嘉景（工程造价1.2亿）；⑥厦门星星工业园（工程造价1.5亿）；还有厦门明发商业广场（建筑面积40万㎡，工程造价8.5亿元）等等，其中施工阶段监理是重头戏，这为我司承接后来的代建项目提供了有利的机会。通过大量的工程咨询服务实践，我司锻炼了一大批人才，同时给广大建设业主带来了极大的便利。

三、走向较为成熟的工程代建服务

作为中国城市运营商50强的明发集团有限公司，近年来在房地产开发领域一枝独秀，从1998年开始，该集团就将所开发的在厦工程监理业务全部委托我司完成，其中包括明发大酒店，明发国际新城、明发海景苑、明发豪庭、明发园、明发城、明丽山庄、明发商业广场、明发大厦等，十年来我司也与该集团结下了深厚的业务友谊，我司的发展离不开明发集团的栽培。二oo三年初，明发集团开始向省外发展，在省外开发工程项目有：①南京滨江新城（建筑面积230万㎡，均为12~33层）；②南京国际工业原料城（建筑面积46万㎡）；③南京明发商业广场（建筑面积46万㎡）；④无锡明发商业广场（建筑面积50万㎡）；⑤合肥明发商业广场（建筑面积55万㎡）；⑥扬州明发商业广场（建筑面积46万㎡）；⑦南京珍珠泉大酒店（建筑面积7万㎡，五星级酒店）。另外明发集团已在上海、南京、苏州、漳州、无锡等地也有近500万㎡建筑面积的土地要开发。二oo六年初我司与明发集团有限公司正式签订了工程代建总合同，合同期限为十年，从此意味着我司正式成为明发集团的战略伙伴企业，并承接明发集团今后开发的所有工程代建任务，其工作内容包括工程预结算、设计阶段监理、工程施工阶段监理、工程部所有工作。我司能够取得该代建总合同，除了与明发集团的业务发展结下的深厚友谊和个人感情外，还与我司务实的工作作风和辛勤的工作成果密不可分。

四、工程代建模式的建立

按照我司与明发集团有限公司的代建总合同约定，明发集团设在各地的房地产开发公司副总经理由我方派出，并担任该地工程建设总指挥，下设预算部、工程部、监理部，另外工程招标人员由我司根据需要另行派出，同时必要时增设工程副总指挥1-2名。由于项目代建从工程副总经理（兼总指挥）到工程部、监理部、预算部均为我方派出，减少了工程管理过程的互相扯皮现象。因为目前单一的工程监理工作与甲方工程部的工作存在许多冲突和矛盾，往往存在“夹饼”效应，“夹”在施工方和甲方中间，监理工作力度难免大打折扣。有了明发集团的这种代建模式，使得工程部与监理部、预算部之间的工作有机结合，减少工程建设过程中大量扯皮事情，大大提高了工作效率，而建设业主则把主要精力放在资本运营上，把工程管理的繁杂事务交给代建方处理。

五、工程代建的主要工作范围

1、以建设单位的名义开展工程部的所有工作；

2、工程设计、施工等全过程监理；

3、概、预、结算审核、工程进度款审核，施工图预算编制；

4、设计、施工、设备、材料等各类招投标工作代理；

5、以工程建设总指挥部的名义协调工程建设过程的各种问题。

六、建设单位与代建方的权利与义务

在代建过程中明确建设单位与代建方的权利与义务是十分必要的。（以下简称甲方和乙方）：

（一）甲方权利与义务

1、甲方依据代建合同对乙方的代建工作进行监督和检查。

2、甲方在双方约定的时间内向乙方提供项目管理工作需要的相关资料。

3、甲方负责工程建设期间的资金筹措和资金拨付，协调上报、转报文件、管理、成本控制。

4、甲方在合同约定时间内提出工程的建设内容、设计要求、装饰装修标准、特种工艺设施、设备配置标准和采购方案等要求。

5、甲方负责工程资金的控制，并在规定的期限内按审核后的月进度拨付工程进度款。

6、甲方负责协调办理各项建设手续。

7、涉及工程工期、质量、造价重大变更时由乙方书面报甲方，并由甲方按指派该项目负责人组织了解后书面呈报甲方董事长按实际情况分别签字认定。

8、召集乙方研究确定重要材料、关键设备的选型，参加工程的竣工验收。

9、甲方若发现乙方履行合同不力、以权谋私、不按法律、法规、规章以及甲方规章、规定等进行管理的，有权要求乙方更换相关人员。

（二）乙方的权利与义务

1、乙方派出工程部和监理部以及预结算人员，制定工程部工作大纲和监理大纲。

2、在工程实施的前期阶段，经甲方授权，代表甲方负责选择设计单位，审查该项目的可行性研究报告，直至达到政府审批部门要求的编制深度。

3、在工程实施的初步设计阶段，经甲方授权，代表甲方负责进行设计招标，选择扩初设计单位，审查设计文件是否满足审核部门对初步设计图纸的深度、质量要求和初步设计概算深度要求，并报甲方确认。

4、经甲方授权，代表甲方负责办理该工程永久性供水、供电、供气、通信、排水、排污、道路、市政设施等专业工程的手续。

5、在工程实施的施工图设计阶段，代表甲方审查施工图纸和概算文件是否满足施工图审查或审批部门要求的深度和质量。

6、经甲方授权，代表甲方组织有关招标工作，选择勘察单位、设计单位、施工单位、设备材料供应单位等，报甲方确认同时对各单位进行指挥协调管理。

7、按月进度签署支付工程进度款的初审意见。

8、审查项目建设所有建设合同、协议。经甲方确认同意后，以甲方名义签订合同、协议。

9、开展工程部所属的日常工作和监理日常工作，并按政府有关部门规定加强施工现场管理，做到文明、安全施工。

10、审核有关投资概算、预、结算；同时根据施工图出图情况及时编制施工图预算；及时审核工程进度款。

11、负责协调组织检查工程质量、隐蔽工程的签证、中间验收及工程竣工验收，办理竣工结算的审核和报审工作以及竣工资料的存档手续；工程签证需报甲方代表书面确认。

12、负责向甲方办理工程移交手续，提供完整的竣工材料、工程价款结算资料、项目财产移交清单、使用说明书等资料。

13、按合同约定派出监理工作需要的监理机构及监理人员，向甲方报送委派的总监理工程师及其监理机构主要成员名单、监理规划，完成监理合同中约定的监理工程范围内的监理业务。在履行合同义务期间，应按合同约定定期向甲方报告监理工作，并应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相应的咨询意见，公正维护各方面的合法权益。

七、大量引进高素质人才

为了适应形势的发展，满足工程代建发展需要，我司从二oo五年开始大量引进了各类人才，并在深圳的“土木英才网”向全国发出多期招聘信息。人才引进后先派往各个项目锻炼半年到壹年，然后根据各人特长，分派到各个工作岗位担任重要职务。除了引进一批国家注册监理工程师外，我们还引进大量的工程部监理人员（具备建设单位工作经验的人才）满足了工程代建的需要。近年来我司为了更好地巩固各地代建市场，在引进当地人才的方面做了许多工作，有意识培养当地的人才，让他们担任工程代建主要角色，减少我司异地工作的困难，人才培养当地化是工程代建必须考虑的问题。

八、抛砖引玉开拓代建新市场

由于明发集团代建模式的影响力，我司借东风乘胜拿下了厦门市诺林房地产公司在湖南耒阳开发的耒阳顺华商住城代建项目（建筑面积76万㎡）和山西阳泉金联置业有限责任公司金联财富中心代建项目（建筑面积37万㎡），目前这两个项目已全面开工，通过以上代建尝度，我司正在不断努力，争取更大的不同建设业主的代建项目，减少市场风险，分散寻找不同投资商的工程代建业务是化解代建方风险的方法之一。

九、加强代建管理力度

为了巩固代建工作，创立我司特色和满足市场需求的代建模式，加强代建企业的自身建设是至关重要的，除了把好人才引进关外，我们建立了代建工作的各种工作规程及各种规章制度，每周召开代建例会，协调各类工程建设问题，并每周向建设业主传递代建工作周报；定期组织安全生产大检查，并编制安全生产简报；每月审核施工进度价款先由监理部把关，提供进度和数量的审核意见，再报预算部审核价款，最后报工程总指挥签字再传递给业主拨付工程进度款；组织我司代建人员向业主提供设计、投资、建设各阶段的咨询信息和合理化建议等。由于这种代建模式采用了我司咨询业务的一条龙服务，能做到专业分工明确，各岗位责任清晰，让建设业主省事和放心。当然由于我们代建工作的经验有限，各种工程代建模式有待摸索，相信代建管理工作也只能在不断发展中得到更好地完善。

十、结束语

尽管我司的工程代建工作取得一定成绩，但是与真正的国际惯例“交钥匙”工程代建模式还有很大距离。我们将不断努力探索，寻找更加适合中国国情的工程代建道路。