城市规划对城市土地价格的影响论文
城市规划对城市土地价格的影响论文
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1、前言
城市规划是城市建设和发展的战略部署，它通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市人民现在及未来的生活和工作提供良好的条件。城市规划的主要职能是指导和控制城市土地使用、空间布局，布置各项物质要素，是城市建设和管理的依据。因此城市规划对城市发展和建设是非常重要的，而城市土地是城市生产生活的主要承载体，也是城镇居民活动的主要场所，是城市规划的主要研究对象。通过对城市土地利用进行人的主观干预，挖掘城市规划区范围内的土地资源利用潜能，将会不断提升土地资源利用价值，改变供求关系，从而对土地资源价格产生重要的影响。
从城市规划的角度划分，纳入规划体系的城市土地包含两部分，一部分是正在利用中的城市土地，一部分是待利用的土地。对正在利用中的城市土地而言，其自然、社会经济属性相对稳定，并在特定的时期，形成了相对稳定的土地资源价格。对城市规划范围内还未利用的土地而言，其自然、社会经济属性正处在形成之中，还未形成相对稳定土地价格市场，但原有的土地资源价格体系将被打破，取而代之的是置于城市规划体系下的新的土地资源价格体系。因此，深入探讨城市规划主要因素对城市土地价格的影响具有一定的实际意义。
2、城市规划条件对新增土地资源价格影响分析
2.1城市规划规模对新增城市土地价格的影响
（1）影响机理
一般情况下，城市规划规模是指因城市用地规模扩大而突破原有的城市用地区域产生新的城市用地范围，它主要是界定在一定的城市规划期内，城市土地资源利用的极限。在城市规划范围内新增的城市土地资源，一般多为农用土地和零星的建设用地，这些土地资源与原城市土地资源相比较，其利用率和利用价值都较低，一旦这些新增的城市土地资源被纳入城市规划范围，虽然在规划短期内土地资源价格上升不明显，但随着城市规划逐步实施，这些新增的土地资源的供需关系将逐步改变，并朝着需求大于供给的方向改变，从而使这些城市土地资源价格出现渐升的趋势。城市规划范围影响城市土地资源价格的机理主要是在规划范围内的土地资源将出现土地用途改变，并将投入更多的人力和社会劳动产品对其进行更新、改造，以达到城市用地条件而实现的土地资源增值。因此，城市规划范围将反映城市规划条件对城市土地资源价格的影响。
（2）实证分析
根据《南昌市城市总体规划（～2020）》，到2020年，南昌市城市规划区达到900平方公里，这个城市规模将是现在城市规模的三倍。通过南昌市城市规划区土地定级及基准地价更新成果显示，新增的城市用地的地价比其纳入城市规划区范围前的地价出现了大幅度上升，针对在城市规划区范围内土地质量最低等的土地来说，其中商业用地均价达到13.5万元/亩，住宅均价达到10.7万元/亩，工业用地均价达到5.3万元/亩，这种地价标准远远高于纳入规划之前的地价交易标准（规划前最优土地价格一般为4万左右）。
2.2城市规划期限对新增城市土地价格的影响
城市规划期限是指城市规划的效力作用的时间，一般为10—15年。在正常条件下，在城市规划期限内，规划范围内新的土地资源将全部产生用途转变，即转变为城市用地。规划期限对城市土地资源价格影响的主要机理是规划期限长短影响土地资源经济效益的发挥，并影响土地利用方式的稳定性和土地资源在时空上的优化配置。
2.3城市规划性质对新增土地资源价格的影响
（1）影响机理
城市规划性质是指新规划的城市用地作为何种功能，一般分为商业区、住宅区、工业区和综合用地区。城市规划对新规划区域界定的不同土地资源用途对土地资源价格影响最为明显。一般情况下，规划商业区土地资源价格大于住宅区，住宅区大于工业区，综合用地区介于两者之间。城市规划性质对土地资源价格的影响主要机理是土地资源不同用途所产生土地收益存在差异，由此引起的土地资本化率还原成土地资源的价格就相对较高。无庸质疑，城市规划性质导致土地资源价格变化的驱动力最为明显。当然如何确定城市规划区的城市用地性质，应全面衡量城市土地资源的区位条件，土地质量和土地利用现状等相关要素。
（2）实证分析
根据《南昌市城市总体规划（～2020）》和结合南昌市城市规划区土地定级及基准地价更新成果进行分析，综合不同用地类型，城市规划新增用地主要集中在城市土地质量等级中最末级别的2-3级。下面以不同土地用地性质的最末级别为例对比分析在不同用地性质条件下的土地资源价格差异，见图1：
2.4城市规划容积率对土地资源价格的影响
（1）影响机理
城市规划容积率是指在城市规划区域内，不同功能的城市用地区建筑物面积与所占土地面积的比例。规划容积率影响土地资源价格的主要机理是在影响土地价格其他因素既定的条件下，土地收益高低取决于容积率的大小，容积率越高，单位土地面积所产生的收益越多，容积率越低，单位土地面积所产生的收益越少，从而使土地价格随着规划容积率不同而差异明显。规划容积率对土地资源价格影响较为明显，在不同的容积率标准下，土地资源评估的价格是不一样的，并且存在较大的差异。因此，土地资源价格是指在一定容积率下的价格。
（2）实证分析
以南昌市城市规划范围内住宅用地末级土地为例，假设在影响土地价格其他因素不予考虑的条件下分析规划容积率对新增城市用地价格的影响。
城市规划设定容积率对应的地价表
设定容积率
修正系数
对应的土地价格
通过上表分析可知，容积率变化率与地价变化率相一致，容积率提高，地价则上升，反之，则下降。因此，合理确定规划容积率，对提高土地资源利用效益，对集约节约利用土地资源，对提高不动产经济运行效益具有十分重要的意义。
2.5规划市政设施对土地资源价格的影响
（1）影响机理
规划市政设施主要是指供水设施、排水设施、供气设施、供电设施、供热设施、电讯设施、交通条件、景观布设等，也即土地开发程度。从一般商品内涵出发，凝聚在商品中无差别的人类劳动越多，商品价值越高。土地是一种特殊商品，在不考虑“虚幻”的土地价格前提下，一般商品价值理论同样适合土地价值的形成过程。规划市政设施是形成土地资源价值的计划，是反映在规划期内将对土地资源凝聚多少人类无差别劳动的依据。在规划区域内，如果规划市政设施齐全，功能完善，则意味着该规划区域土地资源价格较高。
（2）实证分析
根据土地开发程度不同，可以把土地分为生地、毛地和熟地，生地是指未经投资开发的土地，毛地是指进行了轻度开发的土地，熟地是指投资开发程度较高，基本具备了较为完善的市政设施的土地。城市规划对新增城市用地的市政设施规划布局、功能和完备程度将影响土地价格。据统计，在南昌市城市规划区范围内，完成“五通一平”的投资额为150元/㎡左右。从土地累积价格的构成上分析，土地开发投资也是形成土地价格的一个重要分量，这个分量的大小，将会较为显著地左右土地价格的高低。因此，规划市政设施对土地资源价格具有一定的影响。
3、城市规划对原有城市土地价格的影响分析
3.1城市功能区重组或用地结构改变对原有城市土地资源价格的影响
城市规划条件一方面会引起新增城市规划区域发生改变，另一方面也可能会引起原有城市功能结构产生改变。如在新增城市规划区设置与原有城市功能类似的功能区，可能会导致原有城市的功能向新的规划功能区转移，从而引起原有城市土地资源价格产生波动，甚至出现不可反弹性的价格下降。因此，在规划新的功能区时，应统筹安排，充分论证，避免城市功能分区混乱，造成城市土地资产流失。
3.2城市规模变化对原有城市土地价格的影响分析
城市规模变化会引起城市土地等级产生明显的变动，由此而引起城市土地级别平均地价发生变化，包括原城市规划区域。其变化方向大致有两种形式，一种是新兴规划区域的竞争力超过原城市规划区域而致使原城市规划区域土地价格出现跌落；一种是新兴规划区域增强了原城市规划区域的功能而致使原城市规划区域土地价格出现上升。如果城市规模变化引起原城市规划区域土地价格出现跌落，则整个城市土地资产总量可能会出现增加、减少或不变的多种情况；如果城市规模变化引起原城市规划区域土地价格出现上升，则整个城市土地资产总量会增加。
3.3旧城改造对原有城市土地价格的影响分析
旧城改造是集约节约利用城市土地资源，充分发挥原有城市土地资源利用效益，改善城市居民生产、生活环境，提高整个城市竞争力的重要举措。通过对旧城进行整体或局部规划，并按照规划对旧城进行改造，能进一步改善市政设施和用地结构，甚至是用地性质，由此而提高改造区域的竞争力，使需求者逐渐增多，从而使土地价格不断上涨。因此，从经营城市土地的经济效益方面来说，城市发展战略应该是在城市适度向外扩张的同时，加强城市内部改造，防止城市向边缘化方向发展。
4、结束语
城市规划对土地资源价格影响是多方面的，但也是错综复杂的。上面仅就城市规划单因素对土地资源价格影响进行了分析，在实际工作中，应从综合的角度分析城市规划对地价的影响。城市规划对土地资源价格产生的影响总体上是正向的，但如果城市规划条件设置不合理，或用地规模、用地性质和用地结构配置不合理，也会对城市土地价格产生负面影响。因此，深入研究城市规划对城市土地利用的影响，不仅仅体现在城市景观、城市功能分区、城市市政设施布局等方面，更重要的是结合现代城市经营发展理念，真正提高提高城市土地的经济运行效益。