中山市房地产金融业务情况调研报告

中山市房地产金融业务情况调研报告第2页

主选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。
（三）营业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。
自今年6月1日起，新政策规定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看，6月1日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。
三、中山市分行房地产信贷业务发展情况
（一）个人住房贷款情况
中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表单位:亿元
项目.5余额四行占比.5新增四行占比全市占比
工行30.3234.95%1.8647.43%30.01%
农行15.8018.21%0.8621.89%13.85%
中行23.8327.47%0.5814.69%9.29%
建行12.7914.1416.1716.8019.36%0.6316.00%10.13%
交行7.291.7828.80%
从上表可以看出，我分行个人住房贷款业务呈稳健发展的态势，但从全市房地产市场发展来看，我分行个人住房贷款市场占比呈逐年萎缩的趋势。个人住房贷款余额方面，今年5月末工行余额30.32亿元，占比34.95%，稳居第一的位置，中行23.83亿元，占比27.47%，市场排名第二，建行比农行余额多1亿元市场排名第三。新增额方面，今年1—5月工行、交行增势明显，分别新增1.86亿元、1.78亿元，分别占居全市近三成的市场份额，建行、中行相当，分列全市第四、第五的位置。个人住房贷款市场由早期建行一枝独秀的局面演变为目前多足鼎立的纷争格局，而且这种多元化竞争的趋势将日益激烈。不良贷款方面，截止5月末，我分行五级分类不良贷款额为1167.19万元，不良率为0.69%，控制在省分行要求的范围内。
（二）房地产开发贷款情况
中山市分行房地产发放贷款情况单位：万元
项目5月
全市房地产开发银行贷款额433152841354415123530
建行房地产贷款余额1164214652269472654037400
其中：房地产开发贷款余额00500862022460
其中：房地产流动资金贷款900714150256851712014140
建行占全市开发银行贷款额000.04%
从上表可以看出，我分行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高，、零投放，、投放余额分别为500万元、8620万元，其中占全市总量的0.04%。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。
（三）个人住房公积金情况
项目市场占比市场占比5月市场占比
工行1050026.33%1445124.43%1590224%
农行630515.81%890315%1003415%
中行19124.79%33055.59%38796%
建行2115853.06%3250454.9%3721255.5%
个人住房公积金的归集方面，建行独占半壁江山，而且还有进一步上升的趋势；工行占比24%，排第二；农行、中行分列第三、四的位置。
（四）个人住房贷款客户构成及特点
下面抽取了我分行%26not;%26not;—6月期间在兴中道支行发放的个人住房贷款客户的构成及特点进行有针对性的分析，以便为客户提供更优质、高效的差别化服务。调查客户共4472户，累计发放金额约人民币10亿元。此次调查结果可以反映当前我分行个人住房贷款客户的构成和基本的情况，具有一定的代表性。
1．客户构成及特点
（1）客户户籍分布情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
省内购房者349278.09%78090
省外购房者91820.53%20530
港澳台人士611.36%1360
非中国籍人士10.02%20
从上表可以看出，客户主要集中在省内，比重78.09%；省外购房人士居其次，约占20.53%，省外购房客户在近几年有明显增加的趋势，随着中山经济的快速增长和环境的不断完善，越来越多的外来工薪一族选择在中山定居，对住房的需求也显得日益迫切，这为中山房地产市场的发展起了一定的推波助澜的作用；港澳台及非中国籍人士大多属于投资型或暂住型投资，近年来有上升的迹象，但所占比例不多。
2，客户年龄分布情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
27—33岁177039.58%39580
34—40岁144932.4%32400
41—50岁72516.21%16210
21—26岁3668．18%8180
51岁以上1503.36%3360
20岁以下120.27%270
从购房者年龄层次来看，27—33岁年龄层次购房客户最多，占比39.58%，这部分客户年龄普遍比较年轻，大多属于刚踏入社会不久的首次置业者和部分适婚青年；34—40岁年龄层次购房客户其次，占比32.4%，客户群体为已组建家庭且收入稳定、具有一定家庭积蓄的二次置业者；40—50岁年龄的客户群体居第三，占比16.21%，这部份群体主要是即将步入退休年龄，准备购置物业安享晚年的年长客户；其余年龄所占的比例均偏低。
3．客户受教育程度情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
高中（中专）172538.57%38570
初中（含）以下107123.95%23950
大专94721.18%21180
本科68815.38%15380
硕士以上410.92%920
从上表可以看出，受教育程度在高中（中专）水平的购房者居多，占比38.57%；其次是学历层次较低的初中（含）以下的购房者，占比23.95%，这类客户多属于中山本地个体私营企业经营者；教育程度为大专的购房者居第三，占比21.18%；本科以上学历层次的比例不高，随着中山人才引进战略的实施，相信本科及硕士以上教育水平的客户群体预计在未来几年有上升的趋势。
4．客户职业分布情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
个体户232852.06%52060
普通职工176239.4%39400
政府公务员3036.77%6770
企业管理人员791.77%1770
从上表可以看出：个体私营企业经营者购房群体偏多，占比52.06%这部分客户大多属于中山本土居民，随着收入的增加和生活条件的改善，纷纷从原有的独立民居搬离，选择配套设施相对完善和安全的小区居住，由于这部分客户群体收入不稳定，容易产生资产风险；其次是普通职工，占比39.4%；再次是政府公务员群体，占比6.77%，公务员群体占比相对偏低的原因主要是：大部分公务员享受了单位的实物分房政策，目前办理按揭贷款的公务员主要是刚加入公务员群体而未能享受实物分房政策的年轻一族和部分为改善居住条件的二次置业者。
5．客户家庭月收入情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
6000元以上124027.73%27730
4500—6000元107724.08%24080
3000—4500元98422%2
元以下64714.47%14470
—3000元52411.72%11720
家庭月收入6000元以上的购房客户居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的购房客户居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的购房客户占比22%；家庭月收入元以下的购房客户占比14.47%；家庭月收入至3000元的购房客户占比11.72%。从总体情况来看，我行的贷款客户家庭月收入较稳定，均具有一定的还款能力。
6．客户贷款年限情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
11—20年240353.73%53730
6—155734.82%34820
5年以下4239.46%9460
21至30年891.99%1990
从客户贷款年限来看：贷款年限在11至20年（含）的购房客户最多，占比53.73%；年限在6至（含）的购房客户居次位，占比34.82%,；贷款年限在5年以下（含）的购房客户居第三，占比9.46%；年限21至30年的购房客户，占比1.99%。从贷款年限的总体情况来看，购房客户消费行为比较理性，并且普遍制定了比较长远的还款计划，有利于保证我分行信贷资产质量和风险的防范。并且可看出，这部分购房客户短期投资行为比较少，购买自住型的客户居多。
7．客户选购的物业类型情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
多层楼房248155.48%55480
小高层楼房158735.49%35490
商铺2114.72%4720
其他1252.79%2790
别墅681.52%1520
从上表可以看出，选购多层楼房的客户居多，占比55.48%，成为最受客户欢迎的物业类型，这也是中山本地人比较喜欢的传统的楼层建筑；其次是小高层，占比35.49%，随着人们消费观念及楼盘开发档次的提升，市民购房习惯也有向小高层转移的倾向；选购商铺的客户居第三，占比4.72%，这类客户群体主要是资金较充裕的投资型客户，他们往往通过出租商铺来收取租金，具有一定的还款来源，资信相对较好；选购别墅的客户68户，占比较低，为防范个人住房贷款所带来的风险，我分行对别墅等较高档的住宅有严格的审批条件，加上国家宏观政策的有力调控，我们只对个别优质客户提供差别化服务。
8．客户选购户型结构情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
三房336275.18%75180
四房4099.15%9150
二房3878.65%8650
一房一厅1894.23%4230
从上表可以看出，三房的户型最受欢迎，占比高达75.18%，这部分客户群体是以老少同堂合家居住的类型为主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房户型，占比8.65%，这部分客户群体以准备组建家庭或新婚不久的年轻一族为主；一房一厅目前受到刚踏入社会，稍有积蓄的未婚一族的追捧，在未来几年的房地产走势预测中，该户型房屋还将有进一步增加的可能。
9．客户选择房屋面积情况
面积（平方米）户数（户）占比（%）金额（万元）
80—100128428.71%2871
100—12098822.09%22090
60—8080017.89%17890
120—14049411.05%11050
60以下48310.8%10800
160以上2926.53%6530
140—1601312.93%2930
从上表可以看出：客户选择80至100平方的客户最多，占比28.71%；100至120平方的客户其次，占比22.09%；60至80平方的客户居第三，占比17.89%；120至140平方的客户居第四，占比11.05%;其余所占的比例子均较低。由此可看出客户普遍热衷面积在100平方米左右的房屋。
10．客户购房单价情况
项目户数（户）占比（%）金额（万元）
1500—元117126.19%26190
—2500元109724.