对油田社区物业管理改革的思考

对油田社区物业管理改革的思考第2页

补、边管理、边建设，需要大量的资金投入，而目前还没有明确的资金渠道来保证。如何实现物业建设管理投入产出的良性循环，是今后必须解决的一个问题。

6、油田内部物业基础设施的重复建设，造成了物业管理单位的效益流失。目前油田内部的水、电、气、暖设施布局，是从全油田整体效益角度出发形成的。尤其是在物业管理方面，通过社区成立后几年来的调整改造，物业资源的配置已经比较优化。但受局部利益的驱动，有些内部单位从缓解本单位减员压力等问题考虑，又在社区的水、电、气、暖系统之外，自办供水、供暖系统，其他物业管理项目也排斥社区，使社区的工作量和服务市场萎缩，社区物业运行效率降低，物业管理的范围缩小，造成了显著的效益流失。今后随着上市和存续部分的彻底分开，这种现象恐怕会进一步加剧。

7、油地关系中一些磨擦和问题制约了物业管理工作的有序运行。油田职工住宅小区和地方城乡杂处，工农杂居，受各种因素的影响，油地关系不时出现一些磨擦和问题，这种现象在社区表现尤甚。有的地方政府部门和有些人员对社区施工、收费等提出各种条件和限制，给物业管理工作的正常开展造成很大影响。如社区为改变环境面貌，在居民小区内搞一些维修工程，往往会遭到周边地方势力的无端干扰和阻挠。整个油区建筑市场秩序极不规范，强要工程、漫天要价、强行装运沙石料等现象十分普遍。

8、物业管理人员的素质亟待提高。由于历史原因，油田物业管理人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，专业不对口，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。目前物业管理队伍一是人员多，各物业公司普遍存在着超员现象；二是高素质的人才少，引进和培养的途径也很窄；三是隐性闲置的人员多，一方面有些岗位用了外雇工，一方面自己的职工却顶不上去。今后随着物业管理逐步走上正轨，如何提高物业管理队伍素质，并切实解决人浮于事的问题，是一个必须解决的重要课题。

三、油田社区物业管理发展的基本思路

物业管理是市场经济的产物。油田近几年实行社区物业管理的实践充分证明，实行专业化物业管理的路子是走对了。目前的主要任务，是适应形势的发展变化，不断提高物业管理的规范化水平和自主经营、自我发展的能力。根据油田实际情况和物业管理自身的发展规律，油田社区物业管理发展的基本思路应该是：以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居住环境为根本出发点，努力促进物业管理方式由职工福利型向市场经营型转变；经费来源由以单位支付为主向以住户缴纳为主转变；服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

1、坚持企业化经营，服务与创收并重。物业管理是社区经济的主体。胜利油田的社区经济目前有两项基本任务：一是加强内部管理，搞好服务创收，努力减少油田的补贴；二是在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展。两个方面的核心都是创收，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。多年来，油田物业管理一直是以服务为主体的，创收不是一个硬性的任务指标，社区基本上是靠油田的补贴来维持。随着油田补贴逐年减少和零补贴的即将到来，社区要自立生存，必须在创收上多做文章。除了在油田政策范围内提高收费水平、扩大收费范围以外，今后社区经营的重心要放在服务创收上。从形势发展看，现在已到了对油田物业管理实行企业化经营的时候了。明确这一点，一方面可以促使物业管理公司以企业的眼光来审视自己的经营行为，把服务创收与追求利润作为自己的最高追求；二是可以引导各单位和广大居民对物业管理的认识，使其切实把物业管理作为一种商品来对待。当然，服务是创收的前提，物业管理公司的创收必须建立在为居民提供高水平服务的基础之上。服务与创收并重，在搞好服务的前提下增加创收，不仅可以增强物业公司作为企业的自立生存能力，而且有利于全油田物业管理水平的进一步提高。

2、坚持市场化运作，引入竞争机制。市场化运作就是在培育建立内部物业管理市场的基础上，物业公司要通过招投标来取得物业管理项目的管理权。从物业管理发展的规律和趋势看，只有引入竞争机制，通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。这也是提高物业管理企业整体水平的重要途径。因为在市场竞争之中，企业面临着优胜劣汰的抉择，企业内有追求经济效益的动力，外有搞不好就会被淘汰的压力，必将在努力提高管理水平和服务质量上下功夫。从油田实际情况看，实行市场化运作，引入竞争机制，也是物业管理发展到现阶段的一个必然结果，未来3—5年，油田物业管理将打破行政区域界限重新“洗牌”。现在各物业公司虽然都在搞服务、搞创收，但都封闭在各个区域，服务水平的高低、质量的好坏与其生存并没有多大关系，所以有的物业公司无形当中形成了一种惰性。只有引入竞争机制，才能给其以压力和动力，才能把那些经营不善、管理服务不到位的企业被淘汰出局。同时，各物业公司内部也要引入竞争机制，在物业管理公司与各专业队伍之间形成明确的甲乙方关系，明晰利益分配的程序和格局，形成优胜劣汰的局面。

3、坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。物业管理公司作为一个经营性的公司，当然要强调营利性的经营活动，以及为业主提供各类有效服务的管理活动。但是，物业公司是一个以密集的人群（居民）及其相关建筑物业为管理对象的企业，其工作目标不能仅仅锁定在为业主提供服务、为自己营利上。尤其是油田的物业管理，本身就是社区下属的一项主要业务，更应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做文章。这也是提高物业管理公司的知名度、树立过硬品牌的一条途径。物业管理集经营与管理于一体，也应当成为社区建设的主导思想。因为社区的职能是制定发展规划、优化资源配置、完善服务设施、强化管理职能等，主要是着力于宣传组织、协调管理层面上的，而物业管理公司则拥有更多的资源来从事计划的实施。所以，社区建设要把物业公司作为主体骨干力量，物业公司要把社区建设作为主要内容、主要目标，两者携手共建，共同开创物业管理和社区建设的新局面。

4、在政策扶持下，实现物业建设管理投入产出的良性循环。物业管理是国家扶持发展的新兴行业，提高物业管理的能力和水平也是今后油田工作的一个重要方面。但油田物业管理目前还处于起步状态，作为一个独立的工矿区，物业管理又不得不承担大量的企业办社会职能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物业管理发展很不平衡，相当一部分物业管理处于亏损状态。相比而言，油田的物业管理基础更差、难度更大，离开油田的政策支持，很难得到进一步发展。就油田物业管理承担的职能来说，大部分属于企业办社会的范畴，原来是作为一个包袱和负担来看的。所以，油田应尊重现实，加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上自立生存、自我发展的健康轨道。油田对社区物业管理的政策扶持，主要体现在两个方面：①规划方面的政策扶持。油田新上建设项目和进行住宅建设，要坚持统一规划的原则，尽量以现有社区为依托，把新上项目与社区基础设施改造结合起来统筹考虑。这样既可以节省建设投资，又可以加快对社区现有基础设施的整治改造。②资金方面的政策扶持。一是保证社区物业管理的基础设施投入，如社区道路建设、主干管线更新改造等，必须由油田承担资金费用；二是承担企业办社会部分的资金费用，如社区治安管理、道路管理等，本身应是城市政府的职能，其费用需由油田来承担；三是给予社区以必要的费用补贴，在社区物业管理不可能短期内自立生存的情况下，油田给予费用补贴是必要的必须的，这样也有利于增强社区自身的造血功能。另外，油田社区物业管理还要积极争取地方政府的政策扶持，主要有三个方面：①资金方面的扶持。油田社区是地方城市建设的重要组成部分，但多年来，油田每年上缴地方的上亿元城市建设维护费却很少用于油田社区建设。油田应争取地方政府对油田社区给予城建维护费返还政策，返还资金用于对油田社区进行整治改造，这样不仅有利于改善居民的生活环境，也有利于改善投资环境，吸引外资，促进地方经济的繁荣。②税收方面的政策扶持。油田物业管理应充分利用国家的有关法律法规，搞好税务策划，争取地方政策对物业管理企业在税费方面给予一定程度的优惠。③地方政府主管部门的政策支持。油田社区物业管理单位应协调好与地方政府土地、规划、城建、城管、环卫、司法等部门的关系，使其在政策范围内给予尽可能多的政策倾斜，同时规范社区经济秩序，给物业管理造就一个比较宽松的外部环境。

四、油田社区物业管理工作的重点取向

根据上述思路和模式构想，在今后相当长一个时期，油田物业管理工作的重点取向应该是：

1、在坚持区域化物业管理的基础上，对物业管理资源进行重新整合，进一步优化资源配置。油田社区是类似于地方政府行政区划的组织机构，在管理局管辖范围大，住宅区相对分散的情况下，这种管理体制是可行的。实践表明，实行区域化物业管理，可以提高油田住宅小区的整体管理水平，可以使物业管理企业实现规模效益，可以减轻主营单位和用户的经济负担，可以加速创建文明示范小区活动的开展，可以在统筹规划的基础上实现油田的最大效益。所以，区域化管理的基本框架不能改变，而应将其作为油田社区物业管理的基本原则加以坚持。但是，由于社区内部是由互不相属的行业组合而成的，而每个行业又都有各自的运行规律，实践证明把几个行业硬性合在一起运行效果也并不好，所以应对社区的物业管理资源进行重新组合。基本设想是物业管理系统可以组建多个独立的模拟法人企业，并使其具备参与市场竞争的资格和能力，同时加大专业化重组的步伐，形成内部维修、绿化、环卫、治安等专业化队伍。物业管理公司和专业化队伍形成甲乙方关系，使社区物业管理在市场机制下，逐步走上健康发展的良性轨道。供热系统要从社区当中分离出来，打破社区界限实行专业化管