引资建设人防工程后期管理问题及对策

引资建设人防工程后期管理问题及对策

为适应市场经济的需求和发展，招商引资，实现多元化投资建设平战结合人防工程，是人防工程建设与发展的必由之路。然而，在人防工程建设完成并投入使用后，很多管理上的矛盾就突显出来。如人防主管部门、项目开发商、商铺购买者、商铺承租经营者、商场管理者之间的利益矛盾等，这就给平战结合人防工程的后期管理提出了诸多问题，人防主管部门应采取积极的态度进行认真的研究和处理。

多元化投资建设的人防工程现存的几种管理模式有：一、人防部门投资建设，采取招租经营场地，由人防主管部门下属事业单位直接对商户进行管理（如1990年投入使用的原解放碑地下商场）。二、开发商投资改造或建设，采取招租经营场地，由开发商所在的公司直接对商户进行管理（如现在的解放碑地下商场）。此种模式与上述管理模式大体一致。三、开发商投资建设，出售部分场地，然后由开发商采用租赁经营场地的办法直接对商户进行管理（如杨家平地下商场）。这就形成了三方的利益，开发商的建设投资利益和管理利益、购买经营场地方的投资利益、租赁场地方的经营利益。四、开发商投资建设，完全出售或大部分出售经营场地，然后采用租赁经营场地，由开发商以外的物管公司对经营商户进行管理（如沙平坝山峡广场、八一路“丽岛春天”地下商业街、大坪循环道人防工程等）。这种管理模式涉及到四方的利益，除上述三方利益外，还有物管公司的管理利益。

从以上几种管理的模式的来分析，第一种管理模式和第二种管理模式大体一致，涉及的矛盾主要有两方——管理者和经营者，相对问题较少，矛盾较少，单就市场的运作来讲，这种投资方式和管理方式不失为一种好的方式。但对人防地下空间的开发速度，对我市能迅速增加人防工程则不利，势必回到以人防养人防、滚动发展的老路，跟不上城市建设的速度和需要。第三和第四种管理模式涉及到多方利益。开发商把经营场地出售给个人后，有的是购买者自己经营，有的是购买者出租，开放商或物管公司对商场进行管理。正因为涉及多方利益，有商场管理方、购买方、出租方、实际经营方，当然就会产生诸多矛盾。根据渝中区已投入使用的两个招商引资项目来看，正是因为诸多矛盾不便解决，利益各不相让，给社会的稳定，给政府和人防主管部门带来了很多需协调的矛盾。尤其是引资项目人防主管部门介入后期管理缺乏法律法规的依据，遇到诸多矛盾只有责任和义务去解决，而没有任何有效手段去约束开发商，且开发商不能根据当地的经济发展状况，社会成员的购买能力，商品销售的实际情况审时度势，一味采取高风险必高回报的投资理念。同时购买经营场地者出租经营场地后，也不分析具体经营状况，稳收租金不降，特别是经营状况不佳时，管理方、出租方互不让利，引发经营户上访，因涉及人防工程，政府必然委托人防主管部门出面予以协调，往往矛盾得不到很好的解决。这是人防工程实施多元化投资后带来的新矛盾。

如何能够较好地解决以上矛盾，我们认为又几个问题必须引起重视：首先是人防地下空间的开发必须不断地走向规范。从目前的状况看，人防主管部门为很好地推出一个工程项目，前期准备工作很有力度，对项目的可行性研究，选址立项，争取当地政府领导和部门的支持等，其工作细致到位，严禁规范。一旦人防工程土建完工，人防主管部门就可以到此为止，其实不可。市场有规则，人防工程建设也应有规则，这个规则就是人防工程的“后期管理办法”。从目前的状况看，一旦工程土建完工进入装修阶段，开发商为最大限度地利用商用面积，人防主管部门的指令，人防工程的规范以至消防规范将大打折扣，重平时的商业利益，轻战时的功能，造成商用面积与消防通道及辅助用房的配置极不合理，与规范的要求相去甚远，人防主管部门也无更好的办法给予制止，其问题在于人防主管部门缺乏对人防工程建设成后的相应规范，制约手段和机制。二是必须建立健全人防平战结合工程长效的管理制约机制。作为投资商，之所以投资建设人防工程，除看重人防主管部门给予的优惠政策外，更看重的是市场回报。平战结合人防工程建成后投入商业营运，经营面积可出租或出售，收取租金或一次性收取50年出租费（人防主管部门确定的出售使用年限为50年）。这就给人防主管部门提出了更高的要求，除严格规范建设程序外，更应制作投入商业营运的后期管理规范，制定工程建设与管理方面的各种操作程序和办法。从目前的情况看，人防工程招商引资项目大多没有相应的规章和具体的管理办法，这就使人防主管部门不能对开发商进行有效的控制，给人防工程的后期管理带来了很大的难度。三是地下人防工程的开发安全工作必须引起人防主管部门的高度重视，无论是结建新建的人防地下室或单建式的人防工程，无论是消防形成联动的人防工程或自成消防体系的人防工程，人防主管部门必须严格按人防安全规范和消防安全规范，督促开发商从消防通道的预留，硬件设施设备的投入和软件管理手段的建立到位，绝不能为其减少投入，减少开支而有忽略，从而提高人防工程的安全性能和安全系数。

人防工程实现多元化投资建设，必将有力地推动人防工程建设。但伴随着发展的同时，也产生了一系列的问题。如因政策优惠面过大、缺乏对开发商的有效控制手段、没有制定对人防工程投入使用后的后期管理办法等。因此，人防工程实现多元化投资建设，人防主管部门必须严格制定其规范，特别是人防工程投入商业运营后的管理规范。

吕建

年四月二十日